OLG Hamm Urteil vom 26.04.2005 - 7 U 48/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundsteuer und Centermanagerkosten in Nebenkostenabrechnungen

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Siegen (Urteil vom 23.07.2004; Aktenzeichen 7 O 96/02)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23.7.2004 verkündete Urteil der 2. Kammer für Handelssachen des LG Siegen unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen dahin abgeändert, soweit die Klägerin auf die Widerklage und Hilfswiderklage der Beklagten hin verurteilt worden ist, mehr als 34.906,29 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 23.907,90 EUR seit dem 4.11.2001, aus 7.967,41 EUR seit dem 7.11.2003 und aus 3.030,98 EUR seit dem 11.3.2002 zu zahlen.

Die weiter gehende Widerklage bleibt abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 22 % und die Beklagte 78 %.

Von den Kosten der Berufungsinstanz tragen die Klägerin 17 % und die Beklagte 83 %.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

1. Die Klägerin ist Eigentümerin des Objektes ... in S.-W. Die Beklagte mietete von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der ..., in K. mit Vertrag vom 27.6./21.12.1990 die im ersten Obergeschoss des Geschäftshauses gelegene Nutzungsfläche zum Betrieb eines Einzelhandels für Spielwaren und Kinderbedarfsartikel. Die Tragung der Nebenkosten regelt § 6 des Vertrages, in dem es u.a. heißt:

Neben der Miete gem. § 4 hat der Mieter sämtliche dem Vermieter für das Gesamtobjekt einschließlich gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen, Verkehrsflächen und Stellplätze entstehenden Nebenkosten ab Mietbeginn anteilig ... zu zahlen. Diese umfassen insb.:

h) Gemeindeabgaben (z.B. Entwässerungs- und Straßenreinigungsgebühren für Mietgegenstand und Gemeinschaftsanlage)

l) die Hauswartkosten, soweit erforderlich

Gemäß § 6 Ziff. 2 des Vertrages trägt der Mieter darüber hinaus die auf seinen Mietgegenstand entfallenden Kosten im Zusammenhang mit der Ver- und Entsorgung, etwa Wassergeld sowie die Entwässerungskosten.

In den Folgejahren wurden Nebenkostenabrechnungen erstellt, in die u.a. die Kosten für Grundsteuer, später auch Centermanagerkosten eingestellt wurden. Die Beklagte zahlte zunächst die Kosten für Grundsteuer und bestritt erstmals im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für 1995 ihre Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer. Unter dem 18.10.1997 fertigte die Klägerin die Abrechnung für das Jahr 1996 und belastete die Beklagte mit 37.956,80 DM für Grundsteuer und 7.117,61 DM für das Centermanagement. Auf den von der Beklagten nachzuzahlenden Betrag setzte die Klägerin den damals gültigen Mehrwertsteuersatz von 15 % hinzu. Seit dem Abrechnungszeitraum 1998 verlangt die Klägerin von der Beklagten die Position Grundsteuer nicht mehr.

In erster Instanz haben die Parteien um die Zahlung von Miete gestritten, weil die Beklagte die Miete wegen angeblicher Mängel der Mietsache gemindert hatte. Mit Widerklage und Hilfswiderklage hat die Beklagte u.a. die Rückzahlung der für den Abrechnungszeitraum 1996 bereits geleisteten Beträge für Grundsteuer und Centermanager begehrt.

Das LG hat die Klägerin auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagte 57.224,34 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Das LG hat die Auffassung vertreten, der Beklagten stehe ein Rückzahlungsanspruch u.a. wegen zu viel gezahlter Nebenkosten aus der Abrechnung für 1996 zu. Die Beklagte habe ohne vertragliche Verpflichtung und damit rechtsgrundlos u.a. die anteiligen Kosten für Grundsteuer und Centermanager gezahlt.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, auf die Protokolle zur mündlichen Verhandlung einschließlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie auf das Urteil des LG nebst erstinstanzlich gestellter Anträge Bezug genommen.

Mit der Berufung wendet sich die Klägerin gegen ihre Verurteilung nur insoweit, als es um die Verpflichtung zur Rückzahlung der anteiligen Grundsteuer von 37.956,80 DM (19.407 EUR) sowie der Centermanagergebühren von 7.117,61 DM (3.639,18 EUR) zzgl. Mehrwertsteuer geht. Die Klägerin ist nach wie vor der Ansicht, sie könne die Kosten für diese Positionen verlangen, so dass der Beklagten kein Rückzahlungsanspruch zustehe.

Die Klägerin beantragt, die landgerichtliche Entscheidung abzuändern und die Widerklage abzuweisen, soweit sie zur Zahlung eines 30.490,77 EUR nebst Zinsen übersteigenden Betrages verurteilt worden ist.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das Urteil und verbleibt bei ihrer Rechtsauffassung, sie habe diese Nebenkosten zu Unrecht gezahlt.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die zweitinstanzlichen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

2. Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache teilweise Erfolg. Sie ist begründet, soweit sie sich gegen die Rückzahlung der erhaltenen Beträge für die an...