OLG Hamm Urteil vom 08.03.2019 - 30 U 78/18

Verfahrensgang

LG Essen (Aktenzeichen 16 O 9/18)

Tenor

Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten wird das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 21.02.2018 wie folgt abgeändert: Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten als Gesamtgläubiger 2.993,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.12.2015 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag vom 14.06.2013 über Gewerberäume im Objekt C-Straße ... in N zum 30.09.2018 beendet worden ist.

Im Übrigen werden die Berufungen der Klägerin und der Beklagten zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der I. Instanz tragen die Klägerin zu 44 %, der Beklagte zu 2 allein zu 39 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 17 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 trägt die Klägerin 61 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 trägt die Klägerin 44 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen der Beklagten zu 2 allein 39 % und beide Beklagte als Gesamtschuldner 17 %. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten der I. Instanz selbst.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 46 %, der Beklagte zu 2 allein zu 34 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 20 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 trägt die Klägerin 63 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 trägt die Klägerin 46 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen der Beklagten zu 2 allein 34 % und beide Beklagte als Gesamtschuldner 20 %. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens selbst.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Von der Darstellung des Sachverhalts wird nach §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO abgesehen.

II. 1. Die gegen die Verurteilung zur Zahlung der Grundbesitzabgaben gerichtete Berufung der Klägerin ist unbegründet; die Berufung der Beklagten gegen die teilweise Abweisung dieses Antrags ist mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung begründet.

Entgegen der mit Schriftsatz vom 11.02.2019 (Bl. 1152) geäußerten Auffassung der Beklagten hat die Klägerin ihre Berufung insoweit nicht zurückgenommen. Soweit die Klägerin in der Sitzung vom 18.01.2019 erklärt hat, sie nehme die weitergehende Berufung zurück, bezog sich dies nur auf den Antrag zu Ziffer 3 im Schriftsatz vom 24.08.2018 mit der Folge, dass der vormals als Hilfsantrag gestellte Antrag zu Ziffer 4 (Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2018) nunmehr Hauptantrag sein soll. Eine Rücknahme der gesamten übrigen Berufung war damit nicht verbunden, was sich aus den nachfolgend gestellten Anträgen und den mündlichen Erörterungen in der Sitzung ergibt. Dass auch die Beklagtenvertreterin die Erklärung nicht als Rücknahme der gesamten Berufung im Übrigen verstanden hat, folgt schon aus der auch von ihr abgegebenen im Senatstermin abgegebenen Erledigungsklärung hinsichtlich des Antrags der Klägerin aus dem Schriftsatz vom 24.08.2018 zu Ziffer 1, die vor dem Hintergrund einer bereits erfolgten Berufungsrücknahme der Klägerin keinen Sinn ergäbe.

a) aa) Die Beklagten haben gegen die Klägerin aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung der anteiligen Grundbesitzabgaben in Höhe von 2.993,75 EUR.

Zu Recht hat das Landgericht die mietvertragliche Vereinbarung so ausgelegt, dass die Klägerin auch die Grundbesitzabgaben zu 80 % zu zahlen hat. Zwar rügt die Berufung der Klägerin im Ansatz zu Recht, dass an die Bestimmtheit der Nebenkostenvereinbarung strenge Anforderungen zu stellen sind. Diese sind aber - anders als die Klägerin meint - nicht nur dann erfüllt, wenn jede Nebenkostenart, die umgelegt werden soll, einzeln im Vertrag aufgeführt ist (die von der Klägerin zitierte Textstelle Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kapitel 11 Rn. 53 weist im Übrigen hierzu nicht das Verb "müssen", sondern "können" aus). Im Streitfall haben die Parteien in Ziffer 2 des Mietvertrages den Begriff "Nebenkosten des Gesamtgebäudes" verwendet und vereinbart, dass diese über die Kanzlei der Klägerin abgewickelt werden und die Beklagten ihr dann 20% davon erstatten. Anschließend sind einige Nebenkostenarten aufgeführt, wobei die Abkürzung "usw." am Ende der Aufzählung klarstellt, dass diese nicht abschließend ist. Bei der Auslegung, welche Nebenkosten außer den explizit erwähnten noch umgelegt werden sollen, kommt dem Begriff "Nebenkosten des Gesamtgebäudes" Bedeutung zu. Zu den Nebenkosten eines Gebäudes zählen, was für die Klägerin erkennbar war, auch die Grundbesitzabgaben.

Auch der Rückgriff auf die Betriebskostenverordnung durch das Landgericht mit der Begründung, dass die Klägerin Rechtsanwältin ist, ist nicht fernliegend. So hat z.B. auch das Oberlandesgericht München eine Vereinbarung dergestalt, der Mieter habe al...