Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.6.3 Vorwegabzug bei einzelnen Betriebskosten

Rz. 58

a) Grundsteuer

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, weil die Praxis der Grundsteuererhebung zur Festsetzung des Einheitswertes auf einen lange zurückliegenden Zeitpunkt dazu führt,, dass die konkrete Ertragssituation auf dem Grundstück keine Auswirkungen auf den aktuellen Grundsteuerbescheid hat. (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16, WuM 2017, 399).

Hinweis

Kein Anspruch auf Vorwegabzug Gewerbeteil

Der Wohnungsmieter hat auch in einer überwiegend aus Gewerbeeinheiten bestehenden Wirtschaftseinheit keinen Anspruch auf Vorwegabzug des auf den Gewerbeanteil entfallenden Anteils der Grundsteuer; der Mieter ist vielmehr ohne Weiteres entsprechend dem gesetzlich Verteilungsmaßstab verpflichtet , seinen Anteil an der an die Gemeinde abzuführenden Grundsteuer zu tragen (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2016, 63 S 219/15, GE 2016, 530).

Bei einheitlicher Bemessung der Grundsteuer entfällt zudem eine Mehrbelastung der Wohnraummieter, sodass deswegen kein Vorwegabzug notwendig ist (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 7.9.2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253; AG Essen-Stehle, WuM 1993, 198). Die Umlage kann dann nach der Gesamtfläche erfolgen.

Rz. 58a

b) Wasserversorgung/Entwässerung

Für die materielle Begründetheit einer Nachforderung ist eine getrennte Berechnung der auf nicht preisgebundene Wohnungen einerseits und Gewerbebetriebe andererseits entfallenden Wasserkosten nur dann notwendig, wenn die Gewerbebetriebe nicht unerheblich mehr Wasser verbrauchen als die Wohnungen (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502). Der auf die Gewerbebetriebe entfallende Wasserverbrauch ist dann nicht mehr als unerheblich anzusehen, wenn er mehr als 10 % ausmacht (Schmid, ZMR 2006, 341, 342). Für die bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnungen ist materiell-rechtlich ein Vorwegabzug dagegen unabhängig von einem Mehrverbrauch des Gewerbes davon zwingend vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV).

Ein Vorwegabzug scheidet grundsätzlich aus, wenn die Wasserkosten der gewerblich genutzten Räume offensichtlich und deutlich annähernd denen einer Wohnraumnutzung entsprechen (BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, GE 2006, 1544; weitergehend Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556a Rn. 93; schon dann, wenn eine höherer Verbrauch der Gewerbeflächen nicht auszuschließen ist). Ein Vorwegabzug ist daher weder für die Wasserkosten für die Nutzung von Wohnräumen als Behindertenwohnung (BGH, a. a. O.) noch für die Nutzung als Obdachlosenpension und Kindergarten (LG Berlin, Urteil v. 4.6.2002, 63 S 266/01, GE 2002, 1124), noch für die Nutzung als Hundesalon (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 21.2.2007, 6 C 119/06, GE 2007, 525) für erforderlich gehalten worden, was auf der Linie der BGH-Rechtsprechung (Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, a. a. O.: kein Vorwegabzug für die Nutzung als Job-Center und Internetcafe) liegen dürfte.

Verbrauchen die Gewerbebetriebe in einem Mischobjekt mit nicht preisgebundenen Wohnungen nicht unerheblich mehr Wasser, ist ihr Verbrauch grundsätzlich durch Zwischenzähler zu erfassen (Schmid, ZMR 1998, 257 [261]; AG Hamburg, WuM 1993, 619 [620]). Dies gilt auf jeden Fall, wenn eine Gaststätte (LG Lübeck, WuM 1989, 83), ein Friseurgeschäft oder eine Metzgerei im Hause betrieben wird (Blank/Börstinghaus, § 556a Rn. 14), weil dann der Wasserverbrauch von Wohn- und Gewerbenutzern weit auseinander geht. Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen jedoch nicht verpflichtet, den Verbrauch für Wohnraum einerseits und Gewerberaum andererseits jeweils durch gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann auch in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 69/09, GE 2010, 117). Ist weder der Wasserverbrauch für die Gewerberäume noch derjenige für die Wohnräume feststellbar, ist der auf die Wohnungsmieter entfallende Anteil durch Schätzung zu ermitteln.

Der Schätzung kann der für vergleichbare Wohnungen oder einen vergleichbaren Gewerbebetrieb gemessene Verbrauch (LG Berlin, Urteil v. 12.3.2001, 62 S 459/00, GE 2001, 698: Verbrauchszahlen für eine vergleichbare Gaststätte) oder der für einen zurückliegenden Zeitraum gemessene Verbrauch zugrunde gelegt werden (LG Düsseldorf, DWW 1999, 354: Schätzung anhand des gemessenen Verbrauchs für zwei zurückliegende Abrechnungsjahre; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 26.2.2002, 16 C 473/01, GE 2002, 536: Hochrechnung des gemessenen Verbrauchs auf das zurückliegende Abrechnungsjahr); der Verbrauch kann auch unter Zugrundelegung der Durchflussgeschwindigkeit des Wassers für die vermieteten Räume geschätzt werden kann (z. B. Betriebsstunden × … cbm Wasser pro Wasserzapfstelle × … EUR = …). Ist der auf da...