Rz. 12
Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass neben der Miete nur ein Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt wird. Hinsichtlich dieses Teils der auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten werden entweder Vorauszahlungen oder eine Pauschale ausgewiesen und eine Erhöhung der Pauschalmiete bei Steigerung dieser Betriebskosten vereinbart. Dann handelt es sich um eine Teilinklusivmiete mit Vorauszahlungen oder der Möglichkeit, diese Pauschalmiete bei Steigerungen der auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten zu erhöhen. Eine Erhöhung der Teilinklusivmiete selbst ist dann nur gem. § 558 möglich.
Wortlaut Auslegung des Vertrags
Ist in einem Mietvertrag in der Zeile Heizkosten anstelle eines Vorauszahlungsbetrages "XXX" eingetragen und darunter vermerkt "rechnen die Mieter direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab", spricht dies dem Wortlaut nach sowie nach systematischer Auslegung dafür, dass nach der Parteivereinbarung Heizkosten nicht umgelegt werden sollten (AG Hamburg, Urteil v. 13.8.2021, 46 C 101/19, ZMR 2021, 821).
Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor, kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten i. S. d. § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt. Dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil v. 16.3.2011, VIII ZR 121/10, GE 2011, 687; Urteil v. 14.4.2010, VIII ZR 120/09, GE 2010, 757). Hat der Mieter in den Folgejahren die ursprünglich "inklusiven" Betriebskosten gezahlt, so liegt hierin die konkludente Zustimmung zu einer Vertragsänderung auch hinsichtlich der Mietstruktur (LG Hamburg, Urteil v. 3.9.2009, 307 S 51/09, ZMR 2010, 118). Bei einer vertraglich vereinbarten Umstellung der Mietstruktur muss der Mieter zwar ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden sind. Es genügt aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt wird (BGH, Beschluss v. 23.2.2010, VIII ZR 199/09, GE 2010, 759; LG Itzehoe, Urteil v. 12.2.2010, 9 S 109/08, ZMR 2010, 690).
Muster
Vereinbarung über eine Teilinklusivmiete
Die Miete beträgt ohne die Heiz- und Warmwasserkosten monatlich ...
In dieser Miete sind die kalten Betriebskosten i. S. d. §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 9 und 10 Betriebskostenverordnung, nämlich die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung sowie der Gartenpflege, die vom Vermieter selbst durchgeführt werden, enthalten. Für die übrigen kalten Betriebskosten, nämlich diejenigen i. S. d. §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 1–3, 7–8 und 11–17 Betriebskostenverordnung hat der Mieter eine Vorauszahlung in Höhe von zurzeit monatlich … zu entrichten.
Der Mieter verpflichtet sich außerdem zur Entrichtung von Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage bzw. der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser i. S. d. §§ 1 Abs. 1, 2 Nr. 4–6 Betriebskostenverordnung von z.Zt. monatlich …
Die Gesamtmiete beträgt daher zur zurzeit monatlich …
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