Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 4 Bagatellklausel

Rz. 49

§ 555c Abs. 4, wonach die Mitteilungspflicht des Vermieters bei Maßnahmen entfällt, die mit keiner oder nur einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung der Miete führen (sog. Bagatellmaßnahmen; allerdings gelten auch für diese Maßnahmen alle Bestimmungen des § 555d Abs. 2, mithin ist auch hierbei die Abwägung nach Satz 1 erforderlich), entspricht dem inzwischen aufgehobenen § 554 Abs. 3 Satz 3; jedoch sind die Wörter "die vermieteten Räume" durch die Wörter "die Mietsache" ersetzt worden, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden wäre Bei Bagatellmaßnahmen besteht für die Ankündigung kein Bedürfnis. Werden allerdings umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit Bagatellmaßnahmen durchgeführt, sind auch Letztere nach § 555c Abs. 1 anzukündigen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 5.11.1990, 5 C 384/90, GE 1991, 153). Der Vermieter sollte jedoch einen solchen Bagatellfall nicht vorschnell annehmen. Andererseits macht sich der Mieter, der eine unter die Bagatellklausel fallende Maßnahme blockiert, u. U. schadensersatzpflichtig.

Beide Voraussetzungen (keine oder unerhebliche Einwirkung und keine oder unerhebliche Mieterhöhung) müssen nebeneinander (kumulativ) erfüllt sein (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 60).

Rz. 50

Eine Mieterhöhung von bis zu 5 % der bisherigen Kaltmiete ist noch unerheblich (LG Berlin, Urteil v. 11.8.1991, 62 S 93/91, NJW-RR 1992, 144; LG Köln, Urteil v. 5.10.2004, 5 O 200/04, NZM 2005, 741; LG Berlin, ZMR 1986,444 0 GE 1986, 751; AG Rheine, Urteil v. 22.7.2008, 14 C 54/07, WuM 2008, 491 = ZMR 2010, 458; Palandt/Weidenkaff, § 554 BGB Rn. 25; Bieber in MünchKomm, § 554 a.F. Rn.39; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 61: prozentuale Grenze nicht anzusetzen – unerhebliche Mieterhöhung nur bei unter 10 EUR monatlich).

Teilweise wird auch auf den absoluten Betrag der Mieterhöhung in Relation zum Mietereinkommen abgestellt (LG Berlin, Urteil v. 13.9.1985, 64 S 239/84, DWW 1985, 286). Bei einem Monatseinkommen von 2.200 DM (1.100 EUR) netto ist eine Mieterhöhung von 8 DM (4 EUR) monatlich als unerheblich angesehen worden (LG Berlin, a. a. O.; vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 31.5.1985, 64 S 89/85, wonach eine Mieterhöhung von 9,12 DM monatlich bei einer Miete von 210 DM und einem Monatseinkommen von 1.650 DM unerheblich ist). Andererseits sollen bereits die monatlich fällig werdenden Grundgebühren für Kabelfernsehen nicht mehr unerheblich sein (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 31.10.1984, 3 C 202/84, DWW 1985, 184). Als Bagatellmaßnahme in diesem Sinn gilt auch, wenn der Vermieter auf eine Mieterhöhung verzichtet und die Maßnahme nur mit unerheblichen oder keinen direkten Einwirkungen auf die Wohnung des Mieters verbunden ist (LG Berlin, Urteil v. 15.4.1986, 64 S 387/85, ZMR 1986, 444: Wärmeisolierung des Dachbodens; LG Berlin, Urteil v. 30.1.1987, 64 S 308/86, GE 1987, 573 [577]: Anschluss an Kabelfernsehen).

Rz. 51

Die Einwirkung auf die vermieteten Räume ist z. B. unerheblich, wenn alte Heizkörperventile gegen neue Thermostatventile (LG Berlin, Urteil v. 15.4.1986, 64 S 387/85, ZMR 1986, 444 = GE 1986, 751) ausgewechselt werden (auch wenn diese Maßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist (vgl. § 12 EnEV, ist sie nunmehr grundsätzlich ankündigungspflichtig). Als unerhebliche Einwirkung gelten ferner der Einbau einer Antennensteckdose (LG Berlin, Urteil v. 13.9.1985, 64 S 239/84, DWW 1985, 286; a.A. AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 31.10.1984, 3 C 202/84, DWW 1985, 184), der Anschluss der Wohnung an das Kabelnetz (AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss v. 29.6.2007, 32 M 8044/07, GE 2007, 1055; AG Hamburg, WuM 1990,498); die Installation einer zentralen Schließ- und Klingelanlage (LG Berlin, Urteil v. 31.5.1985, 64 S 89/85; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 31.10.1988, 18 C 353/88, GE 1989, 683; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 11.1.1989, 6 C 632/88, GE 1989, 419) bzw. Gegensprechanlage (AG Berlin-Tiergarten, GE 1991, 153), der Austausch einer Wohnungseingangstür gegen eine einbruchhemmende Tür, die Installation eines Rohrs in der Toilette oder Arbeiten im Keller des Mieters (AG Münster, WM 1984, 198; AG Rheine, Urteil v. 22.7.2008, 14 C 54/07, WuM 2008, 491 = ZMR 2010, 458). Generell ist Contracting (§ 556c BGB) als Bagatellmaßnahme anzusehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 60a), weil ein Eingriff in die Wohnung des Mieters im Regelfall nicht erforderlich ist. Der Abriss eines Balkons und seine Ersetzung durch eine Terrasse (AG Konstanz, WuM 1997,553), und das Durchlegen von Heizungs- sowie Frischwasser- und Abwasserrohren durch eine Wohnung sind dagegen keine unerheblichen Maßnahmen mehr (LG Berlin, Beschluss v. 18.2.1986, 64 T 2/86, GE 1986, 609), ebenso wenig die Verkleidung von Steigeleitungen (LG Berlin, GE 1990, 763) oder die mit der Verlegung eines rückkanalfähigen Kabelanschlusses verbundenen Durchbrüche durch Fußboden und Decke und der Anbringung einer Steigeleitung auf Putz (AG ...