Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.3.8 Prozessrechtliche Besonderheiten

Rz. 107

Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177).

Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters auf Räumung klagt (§ 546), muss alle Voraussetzungen für die Kündigung beweisen. Er muss in der Klageschrift darlegen, welche Rückstände i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 im Einzelnen für welche Monate bestehen – ausgenommen bei klarer und einfacher Sachlage (LG Berlin, Urteil v. 18.11.2008, 63 S 339/07, GE 2009, 198). Stützt der Vermieter die Kündigung auf eine Forderungsaufstellung, in der er die geschuldeten Bruttomieten den vom Mieter gezahlten Beträgen und diesem erteilten Gutschriften gegenüberstellt, reicht es aus – wie bei der Mietzahlungsklage (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.2.2019, VIII ZR 54/18, WuM 2019, 160; BGH, Urteil v. 5.12. 2018, VIII ZR 194/17, NZM 2019, 171; BGH, Urteil. v. 21.3. 2018, VIII ZR 84/17, ZMR 2018, 575) –, dass die Einzelforderungen in der Aufstellung nach Betrag und – soweit erforderlich – nach Monat ausgewiesen werden. Ferner muss der Vermieter darlegen – und beweisen –, dass der Zahlungsrückstand bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestand (KG, Urteil v. 20.6.2019, 8 U 132/18, GE 2019, 1110), dem Mieter gekündigt wurde, die Kündigung zugegangen ist und der Mieter die Wohnung nicht geräumt hat.

Falls er einen höheren Rückstand geltend macht, als sich aus der Mietvereinbarung im Mietvertrag ergibt, muss er die späteren Mieterhöhungen ebenfalls darlegen und beweisen; sonst ist von der im Mietvertrag vereinbarten Miete auszugehen. Für den Zugang der Kündigung kann er sich bei Vermittlung der Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (§§ 192–194 ZPO) auf die einzureichende Zustellungsurkunde berufen (§ 132 Abs. 1 Satz 1). Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt (LG Berlin, Urteil v. 29.11. 2016, 67 S 329/16, GE 2017, 49).

Bestreitet der Mieter die preisrechtliche Zulässigkeit der im Mietvertrag vereinbarten oder aufgrund von Zahlungen auf spätere Mieterhöhungserklärungen (deklaratorisch) anerkannten Forderung, so muss er im Einzelnen darlegen, aus welchen Gründen und in welcher Höhe die vereinbarte oder anerkannte Mietforderung nicht berechtigt war, die der Vermieter seiner fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters zugrunde gelegt hat. Beruft er sich auf § 5 WiStG, muss er erstens die Unzulässigkeit der vereinbarten Miete anhand des jeweiligen Mietspiegels darlegen. Dazu muss der Mieter jedoch die Wohnung derart genau beschreiben (Baualter, Wohnlage, Größe, Ausstattung, Wohnwert mindernde oder Wohnwert erhöhende Merkmale), dass für das über den Räumungsanspruch des Vermieters entscheidende Gericht die Einordnung in das betreffende Rasterfeld des Mietspiegels ohne Weiteres möglich ist (LG Berlin, Urteil v. 5.12.1995, 64 S 226/95; vgl. dazu näher Kinne, ZMR 1998, 473 ff. m. w. N.). Zweitens muss der Mieter darlegen und ggf. beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos blieb und dass er mangels Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH, Urteil v. 28.1.2004, VIII ZR 190/03, GE 2004, 540 = NJW 2004, 1740 = ZMR 2004, 410). Ein solcher Kausalzusammenhang fehlt, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit war, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa weil er aus persönlichen Gründen – beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage – nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen wollte (LG Berlin, Urteil v. 28.9.2004, 64 S 230/04, MM 2004, 410; vgl. auch AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 9.9.2004, 822 C 73/03, ZMR 2004, 919).

Hinweis

Handelt es sich um Mietrückstände aus einem Zeitraum, für den mehrere Mietspiegel erlassen worden sind, muss der Mieter im Einzelnen jeweils anhand des für den jeweiligen Zeitraum geltenden Mietspiegels die preisrechtliche Unzulässigkeit der vereinbarten oder anerkannten Miete darlegen; denn der Mietvereinbarung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zu berücksichtigen, wenn von dem Mieter preisfreien Wohnraums ein Verstoß gegen preisrechtliche Vorschriften geltend gemacht wird (KG, RE v. 20.4.1995, GE 1995, 686).

Grundsätzlich kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an (OLG Hamburg, RE v. 3.3.1999, GE 1999, 441; OLG Frankfurt/Ma...