Kinne/Schach/Bieber, BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses / 4 Mehrheit von Mietvertragsbeteiligten

Rz. 13

Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der Mietwohnung verbliebenen Mitmieters, die Kündigung des Vermieters hätte auch dem schon (längere Zeit) ausgezogenen weiteren Mitmieter gegenüber erklärt werden müssen, als rechtsmissbräuchlich ansieht (BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, a. a. O. im Anschluss an BGH, Urteil v. 3.3.2004, VIII ZR 124/03, WuM 2004, 280). Eine Einschätzung des Instanzgerichts, der bleibende Mieter berufe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa 10 Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangierende, formale Rechtsposition, halte sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung (BGH, Hinweisbeschluss nach §§ 522, 552a ZPO v. 14.9.2010, VIII ZR 83/10). Wer Mieter oder Vermieter ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag – dazu wird auf die Erläuterungen zu § 535, insbesondere zur Problematik bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Eheleuten, Wohngemeinschaften Bezug genommen.

Hinweis

Vermietung durch zwei Miteigentümer

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH, Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17, GE 2019, 249).

Aus der Kündigungserklärung muss sich ergeben, wer wem kündigt, wozu alle Kündiger und alle Gekündigten in der Regel namentlich bezeichnet werden müssen; allein die Angabe des Mietverhältnisses reicht nicht. Bei Eheleuten genügt die Angabe des gemeinsamen Familiennamens. Außerdem müssen die Kündigungserklärungen mehrerer dem Kündigungsempfänger in zeitlichem Zusammenhang zugehen (Schmidt-Futterer/Streyl § 542 Rn. 68).

Erklärende und Erklärungsempfänger können sich jedoch eines rechtsgeschäftlichen Vertreters bedienen. Bei größeren Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist dies praktisch auch nur so möglich. Allerdings muss eine Vollmacht von sämtlichen Rechtsinhabern vorliegen und wegen § 174 auch (im Original) vorgelegt werden.

Die in Mietverträgen formularmäßig oft enthaltene allgemeine Vertretungsklausel galt nach allgemeiner Meinung nicht für Kündigungen (vgl. hierzu KG, RE v. 25.10.1984, 8 RE-Miet 4148/84, WuM 1985, 12), weil mangels abweichender ausdrücklicher Vereinbarung nichts dafür sprach, dass die Vollmacht auch so weit gehen soll, ihre eigene Rechtsgrundlage – nämlich den Mietvertrag – zu beseitigen.

Rz. 14

Der BGH hat mit RE v. 10.9.1997, VIII ARZ 1/97 (WuM 1997, 529) derartige Vollmachtsklauseln weitgehend für zulässig erklärt und damit einen an bisheriger mietrechtlicher Rechtsprechung gemessenen "großzügigen" Rahmen gezogen.

In dem zugrunde liegenden Fall handelte es sich um ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gegenüber drei Mietern, von denen einer unter Angabe einer neuen Anschrift aus der Mietwohnung ausgezogen war. Dem BGH war eine Klausel zur Überprüfung vorgelegt worden, die sich mit dem Empfang von Erklärungen durch Mieter und der Abgabe von Mietererklärungen befasste. Da es hier nur um die Entgegennahme eines Mieterhöhungsverlangens ging, hat der BGH seinen RE auf die Klausel zur Entgegennahme von Erklärungen beschränkt, so dass jedenfalls die Wirksamkeit einer Klausel zur Abgabe von Erklärungen durch einen Mieter für alle anderen Mitmieter offen ist. Der BGH hat die Klausel als teilbar angesehen, obwohl zwei Sachverhalte zumindest räumlich miteinander unmittelbar verzahnt sind. Der BGH hatte keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Kündigung. Ganz wichtig ist die klare Entscheidung, dass sich die Wirksamkeit auch auf den Teil der Klausel bezieht, wonach die Bevollmächtigung auch für die Entgegennahme von Kündigungserklärungen des Vermieters gilt. Damit ist u. a. die Entscheidung des KG aus dem Jahre 1985 überholt. Im selben Zusammenhang hat der BGH auch eine Entscheidung des OLG Celle (Urteil v. 29.12.1989, 2 U 200/88, WuM 1990, 103) "überholt", das eine derartige Klausel in einem Verfahren nach § 13 AGBG (seit 1.1.2002: § 1 Gesetz über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts- und anderen Verstößen [Unterlassungsklagengesetz – UklaG] nach SchuldRModG) für unwirksam erklärt hatte, weil dort keine ausdrückliche Regelung der Möglichkeit eines Widerrufs enthalten gewesen sei. Da es sich um zwei verschiedene Verfahren handelt (RE – Verfahren nach § 13 AGBG; seit 1.1.2002: § 1 UklaG) haben beide Entscheidungen formell nichts miteinander zu tun. Unabhängig davon dürfte jedoch die Entscheidung vom OLG Celle damit keine Bedeutung mehr haben.

Die Entscheidung des BGH ist allerdings in einem Punkt etwas zu relativieren:

Derartige Vollmachtsklauseln sind – wie jede ander...