1 Allgemeines

 

Rz. 1

Die Vorschrift ist in der Mietrechtsreform 2001 neu gefasst worden und verbindet die früheren Regelungen nach §§ 535, 536 sowie § 546. Der Gesetzgeber hatte auch neue Begriffe geschaffen, die keine rechtliche Konsequenz haben, aber an die man sich gewöhnen musste. Es heißt also nicht mehr "vermietete Sache" sondern "Mietsache". Den Begriff des "Mietzinses" gibt es nicht mehr (wird allerdings – auch vom BGH – immer noch benutzt). Es heißt jetzt "Miete". Wenn bislang mit dem Begriff "Miete" das Mietverhältnis bzw. der Mietvertrag gemeint war, ist jetzt die Miethöhe gemeint.

 

Rz. 2

Der Mietvertrag als sog. besonderes Schuldverhältnis des BGB ist eine Rechtsbeziehung zwischen Personen, die den Gläubiger zum Fordern einer Leistung vom Schuldner berechtigt (§ 241). Sie unterliegt grundsätzlich den Bestimmungen des BGB in seinem Allgemeinen Teil, dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts sowie den Vorschriften nach §§ 535 ff. Es herrscht grundsätzlich die verfassungsrechtlich (Art. 2 Abs. 1 GG) garantierte Vertragsfreiheit, jedoch gibt es gerade im Mietrecht, jedenfalls bei der Wohnraummiete, umfangreiche Einschränkungen. Diese ergeben sich aus dem Gesetzestext selbst (z. B. § 554 Abs. 5), aber auch aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff.) sowie aus zahlreichen anderen außerhalb des BGB existierenden Vorschriften, die sich vor allem auch auf den Mietpreis beziehen. Hier ist jedoch jeweils zwischen Wohnraum- und anderer Miete zu unterscheiden, z. B. unterliegt die Miete beim Gewerbemietverhältnis nach wie vor der freien Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, dies allerdings begrenzt durch § 138 (Wucher). Auch in den neuen Bundesländern gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, nachdem es dort bis zum 3.10.1990 die staatliche Wohnraumbewirtschaftung mit staatlicher Wohnungszuweisung als Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Mietvertrag gab (vgl. hierzu die Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes v. 16.10.1985, GBl. I Nr. 27 S. 301). Jedoch sind auch jetzt für bestimmte Wohnungen Einschränkungen in der Vertragsfreiheit insofern zu beachten, als Mietverträge über bestimmte Wohnungen nicht mit jedem in Betracht kommenden Mieter abgeschlossen werden können (vgl. hierzu z. B. § 4 WoBindG, wonach der Verfügungsberechtigte bestimmte Wohnungen nur an Personen mit einem sog. Wohnberechtigungsschein überlassen darf; das Belegungsrechtsgesetz v. 22.7.1990 für die neuen Bundesländer ist außer Kraft, jedoch sind mit Wirkung v. 1.1.1996 Belegungsbindungsgesetze in den Ländern erlassen worden – vgl. z. B. Land Brandenburg, GVBl. I 1995 S. 56 oder Berlin, GVBl. 1995 S. 638). Vereinbarungen, die gegen zwingendes Recht verstoßen, sind unwirksam, d. h., derjenige, der Rechte aus einer derartigen Vereinbarung ableiten will, kann sich darauf nicht berufen. Mietverträge, die trotz entgegenstehender öffentlich-rechtlicher Vorschriften privatrechtlich zustande gekommen sind, können u. U. nach § 573 Abs. 1 gekündigt werden.

2 Abschluss des Mietvertrags

 

Rz. 3

Der Abschluss des Mietvertrags erfolgt gem. §§ 145 ff., d. h. durch Annahme eines entsprechenden Angebots. Eine Schriftform ist nicht vorgesehen. Allerdings ist § 550 zu beachten, der einen Mietvertrag für unbestimmte Zeit fingiert, wenn er bei Verträgen von mehr als einem Jahr ohne Schriftform abgeschlossen wurde (vgl. zur Schriftform die Kommentierung zu § 550). Bei der Wohnraummiete werden üblicherweise Formularmietverträge abgeschlossen, die den §§ 305 ff. unterliegen und die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bis in die Einzelheiten festlegen. Der mündlich abgeschlossene Mietvertrag ist dann wirksam, wenn er Vereinbarungen über die wesentlichen Vertragsbestandteile eines Mietvertrags enthält. Dazu gehört die Einigung über Mietgegenstand, Mietzeit und Mietpreis. Zum Mietgegenstand braucht jedoch der konkrete Umfang des Gebrauchsrechts nicht festgelegt zu sein (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 535 Rn. 1). Zum Mietpreis wird die Ansicht vertreten, dass bei fehlender Einigung von der ortsüblichen Miete auszugehen sei (BGH, Urteil v. 13.3.1985, IVa ZR 211/82, BGHZ 94, 98, 100; KG, Urteil v. 13.12.1954, 8 U 2109/54, NJW 1955, 949). Dies erscheint angesichts unterschiedlicher Auffassungen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete zweifelhaft; vielmehr ist bei vorliegender mündlicher Einigung nur über den Mietgegenstand zu erwägen, ob nicht nur ein Vorvertrag vorliegt.

 

Rz. 4

Der Vorvertrag ist formlos möglich; § 550 ist schon vom Regelungsinhalt nicht einschlägig (vgl. auch BGH, Urteil v. 7.3.2007, XII ZR 40/05, NJW 2007, 1817 m. w. N.). Er verpflichtet zum Abschluss des Hauptvertrags, des eigentlichen Mietvertrags (Abgrenzung zur Option: dem Recht, durch einseitige Erklärung einen Mietvertrag zustande zu bringen, OLG Köln, Urteil v. 15.9.1997, 19 U 210/96, ZMR 1998, 283 f.), und kommt dann sinnvoll zum Tragen, wenn noch keine Einigung über alle wesentlichen Teile eines Mietvertrags möglich ist, z. B. der Beginn der Mietzeit noch nicht feststeht, weil die Wohnung erst umfangreich modernisiert we...

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