Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

1 Allgemeines

Rz. 1

Der Mietvertrag als sog. besonderes Schuldverhältnis des BGB ist eine Rechtsbeziehung zwischen Personen, die den Gläubiger zum Fordern einer Leistung vom Schuldner berechtigt (§ 241). Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich den Bestimmungen des BGB in seinem Allgemeinen Teil, dem Allgemeinen Teil des Schuldrechts sowie den Vorschriften nach §§ 535 ff. Es herrscht grundsätzlich die verfassungsrechtlich (Art. 2 Abs. 1 GG) garantierte Vertragsfreiheit, jedoch gibt es gerade im Mietrecht, jedenfalls bei der Wohnraummiete, umfangreiche Einschränkungen. Diese ergeben sich aus dem Gesetzestext selbst (z. B. § 554 Abs. 5), aber auch aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff.) sowie aus zahlreichen anderen außerhalb des BGB existierenden Vorschriften, die sich vor allem auch auf den Mietpreis beziehen. Hier ist jedoch jeweils zwischen Wohnraum- und anderer Miete zu unterscheiden, z. B. unterliegt die Miete beim Gewerbemietverhältnis nach wie vor der freien Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, dies allerdings begrenzt durch § 138 (Wucher). Auch in den neuen Bundesländern gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, nachdem es dort bis zum 3.10.1990 die staatliche Wohnraumbewirtschaftung mit staatlicher Wohnungszuweisung als Wirksamkeitsvoraussetzung für einen Mietvertrag gab (vgl. hierzu die Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes v. 16.10.1985, GBl. I Nr. 27 S. 301). Jedoch sind auch jetzt für bestimmte Wohnungen Einschränkungen in der Vertragsfreiheit insofern zu beachten, als Mietverträge über bestimmte Wohnungen nicht mit jedem in Betracht kommenden Mieter abgeschlossen werden können (vgl. hierzu z. B. § 4 WoBindG, wonach der Verfügungsberechtigte bestimmte Wohnungen nur an Personen mit einem sog. Wohnberechtigungsschein überlassen darf; das Belegungsrechtsgesetz v. 22.7.1990 für die neuen Bundesländer ist außer Kraft, jedoch sind mit Wirkung v. 1.1.1996 Belegungsbindungsgesetze in den Ländern erlassen worden – vgl. z. B. Land Brandenburg, GVBl. I 1995 S. 56 oder Berlin, GVBl. 1995 S. 638). Vereinbarungen, die gegen zwingendes Recht verstoßen, sind unwirksam, d. h., derjenige, der Rechte aus einer derartigen Vereinbarung ableiten will, kann sich darauf nicht berufen. Mietverträge, die trotz entgegenstehender öffentlich-rechtlicher Vorschriften privatrechtlich zustande gekommen sind, können u. U. nach § 573 Abs. 1 gekündigt werden.

2 Abschluss des Mietvertrags

Rz. 2

Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19).

Hinweis

Abwesender Mieter

Handelt es sich um einen Antrag gegenüber dem abwesenden Mieter, kann dieser das Angebot nach § 147 Abs. 2 nur bis zu demjenigen Zeitpunkt annehmen, in welchem der Vermieter den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten konnte. Die Annahmefrist nach § 147 Abs. 2 ist objektiv zu bemessen und setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags zum Empfänger, der Überlegungs- und Bearbeitungszeit des Empfängers und der Zeit für die Rückübermittlung der Annahmeerklärung (BGH V ZR 52/12, NJW 2014, 854 Rn. 11; BGH XII ZR 5/15 NJW 2016, 1441 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Fervers, Vorbem. zu § 535 Rn. 35).

Die h. M. geht davon aus, dass die Frist für die Annahme des Angebots auf Abschluss eines Wohnraummietvertrages i. d. R. 2 bis 3 Wochen beträgt oder zumindest nicht übersteigt . Für die Annahme eines Vertragsangebots über Geschäftsraum wird eine Frist von 3 bis 4 Wochen eingeräumt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.6.2009, I – 24 U 210/08, GE 2009,1556; OLG Naumburg, Urteil v. 25.9.2007,9 U 89/07, MietRB 2008,167; OLG Naumburg, Urteil v. 7.9.2004, 9 U 89 NZM 2004, 825 (826); KG NZM 2007, 731 (733).

Hinweis

Verspätete Annahme, neuer Antrag

Die verspätete Annahme eines schriftlichen Angebots auf Abschluss eines Mietvertrages ist als neuer Antrag anzusehen (§150 Abs. 1). Wichtiger ist § 150 Abs. 2, wonach die Annahme unter Änderungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt.

Die eigentlichen Schwierigkeiten treten vielfach erst bei späteren Streitigkeiten auf; in denen die Parteien jeweils unterschiedliche Ausfertigungen des schriftlichen Mietvertrages vorlegen. Unabhängig von deren Ursachen gilt dann im Zweifel bezüglich bestimmter Regelungen (z. B. ist in einem Mietvertragsformular die Rubrik der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter angekreuzt, in dem anderen nicht) das Gesetz für die Schönheitsreparaturen, mit der Folge, dass der Vermieter diese gemäß § 535 Abs. 1 zu tragen hat. Ein offener Einigungsmangel mit der Folge, dass der Vertrag als nicht geschlossen gilt (§154 Abs. 1 Satz 1) besteht in diesen Fällen nicht, da sich die Mietvertragsparteien ersichtlich binden wollten und sich die Vertragslücken ausfüllen lassen.

Unzulässig ist die insbesondere in ...