Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 2 Abschluss des Mietvertrags

Rz. 2

Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19).

Hinweis

Abwesender Mieter

Handelt es sich um einen Antrag gegenüber dem abwesenden Mieter, kann dieser das Angebot nach § 147 Abs. 2 nur bis zu demjenigen Zeitpunkt annehmen, in welchem der Vermieter den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten konnte. Die Annahmefrist nach § 147 Abs. 2 ist objektiv zu bemessen und setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags zum Empfänger, der Überlegungs- und Bearbeitungszeit des Empfängers und der Zeit für die Rückübermittlung der Annahmeerklärung (BGH V ZR 52/12, NJW 2014, 854 Rn. 11; BGH XII ZR 5/15 NJW 2016, 1441 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Fervers, Vorbem. zu § 535 Rn. 35).

Die h. M. geht davon aus, dass die Frist für die Annahme des Angebots auf Abschluss eines Wohnraummietvertrages i. d. R. 2 bis 3 Wochen beträgt oder zumindest nicht übersteigt . Für die Annahme eines Vertragsangebots über Geschäftsraum wird eine Frist von 3 bis 4 Wochen eingeräumt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.6.2009, I – 24 U 210/08, GE 2009,1556; OLG Naumburg, Urteil v. 25.9.2007,9 U 89/07, MietRB 2008,167; OLG Naumburg, Urteil v. 7.9.2004, 9 U 89 NZM 2004, 825 (826); KG NZM 2007, 731 (733).

Hinweis

Verspätete Annahme, neuer Antrag

Die verspätete Annahme eines schriftlichen Angebots auf Abschluss eines Mietvertrages ist als neuer Antrag anzusehen (§150 Abs. 1). Wichtiger ist § 150 Abs. 2, wonach die Annahme unter Änderungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt.

Die eigentlichen Schwierigkeiten treten vielfach erst bei späteren Streitigkeiten auf; in denen die Parteien jeweils unterschiedliche Ausfertigungen des schriftlichen Mietvertrages vorlegen. Unabhängig von deren Ursachen gilt dann im Zweifel bezüglich bestimmter Regelungen (z. B. ist in einem Mietvertragsformular die Rubrik der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter angekreuzt, in dem anderen nicht) das Gesetz für die Schönheitsreparaturen, mit der Folge, dass der Vermieter diese gemäß § 535 Abs. 1 zu tragen hat. Ein offener Einigungsmangel mit der Folge, dass der Vertrag als nicht geschlossen gilt (§154 Abs. 1 Satz 1) besteht in diesen Fällen nicht, da sich die Mietvertragsparteien ersichtlich binden wollten und sich die Vertragslücken ausfüllen lassen.

Unzulässig ist die insbesondere in Ballungsgebieten gelegentlich anzutreffende Praxis der Vermieter, den Mietinteressenten eine vorformulierte Erklärung unterschreiben zu lassen, wonach der Mietinteressent ein bindendes Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages abgibt, welches der Vermieter binnen eines bestimmten, meist längeren Zeitraums annehmen kann (Schmidt-Futterer/Fervers, Vorbem. zu § 535 Rn. 35)

Rz. 3

Den Parteien steht es aber grundsätzlich frei, sich zu einigen, dass der Vertrag auch bei Fehlen einzelner wesentlicher Bestimmungen als geschlossen gelten soll. Voraussetzung ist allerdings ein Mindestkonsens, der eine Schließung der verbleibenden Lücken nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung durch die entsprechende Anwendung gesetzlicher Vorschriften oder durch eine Leistungsbestimmung nach den §§ 315 schließen lässt (BGH III ZR 179/79 NJ 1981, 2756 Rn. 20; OLG Hamm NJW 1976 Rn. 20; OLG Stuttgart NJW-RR 2011, 202 (203) Rn. 17). Ein Mietvertrag kommt deshalb insbesondere auch bei Fehlen einer Vereinbarung über die Miete zustande, wenn feststeht, dass sich die Parteien über die entgeltliche Gebrauchsüberlassung geeinigt haben, wobei in diesen Fällen die ortsübliche Miete als vereinbart gilt (BGH, Urteil v. 3.1.2003, V ZR 333/01, NJW 2003, 1317 Rn. 8).

Ein wirksamer Mietvertrag kommt jedoch auch dann nicht zustande, wenn bei einer Einigung über die notwendigen wesentlichen Bestandteile die Einigung über Nebenpunkte fehlt, sofern der Vertrag nach dem Willen der Parteien ohne eine Regelung über diese Punkte nicht geschlossen sein soll (Schmidt-Futterer/Fervers, Vorbem. zu § 535 Rn. 28). Im Einzelfall kann aber dennoch ein Vertrag zustande gekommen sein, z. B. wenn eine Partei feststellbar den Nebenpunkt geregelt haben wollte, aber gleichwohl den Mietvertragsabschluss nicht von dieserRegelung abhängig machen wollte z. B. wenn die Parteien den Vertrag übereinstimmend in Vollzug gesetzt haben (BGH, Urteil v. 15.6.2005, XII ZR 82/02, NZM 2005, 704 (705) Rn. 23; Staudinger-Emmerich, 2018, BGB Vorbem. zu § 535 Rn. 65) oder das Vertragsverhältnis trotz Kündigung fortgesetzt haben (Schmidt-Futterer/Fervers, Vorbem. zu § 535 Rn. 28).

Rz. 4

Bei der Wohnraummiete werden üblicherweise Formularmietverträge abgeschlossen, die den §§ 305 ff. unterliegen und die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bis in die Einzelheiten festlegen. Der mündlich abgeschlossene Mietvertrag ist dann wirks...