Kinne/Schach/Bieber, BGB § 537 Entrichtung der Miete bei ... / 2.1 Ersparte Aufwendungen

Rz. 6

Zu den ersparten Aufwendungen, die sich der Vermieter auf seinen Mietzahlungsanspruch anrechnen lassen muss, gehören insbesondere die Betriebskosten (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 38; Blank/Börstinghaus, § 537 Rn. 11 vgl. dazu näher Rn. 7). Bei Hotelübernachtung mit oder ohne Frühstück wird die Ersparnis mit 9-20 % (OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.5.1991, 10 U 191/90, NJW-RR 1991, 1143; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1991, 548), bei Halbpension mit 30 % (Nettesheim, a.a.O.) und bei Vollpension mit 40 % geschätzt (OLG Braunschweig, Urteil v. 31.7.1975, 2 U 29/74, NJW 1976, 570). Bei Ferienwohnungen soll die Ersparnis 10 % betragen, wenn Heizung, Warmwasser und Endreinigung im Preis enthalten sind; ansonsten dürfte keine Kostenersparnis eintreten. Auch der Wegfall einer Instandsetzungs- und Wartungspflicht kann bei besonderen Vertragsgestaltungen als anrechenbare Ersparnis angesehen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.7.1985, 10 U 19/85, ZMR 1985, 382).

Rz. 7

Fraglich ist, inwieweit bei Wohnungsmietverträgen ersparte Aufwendungen angerechnet werden können. Soweit – wie i.d.R. – die Stromkosten für die Wohnung vom Mieter zu tragen sind, kommt eine Ersparnis des Vermieters nicht in Betracht. Soweit es sich um die Kosten der Hausbeleuchtung handelt, kommt eine Anrechnung eines Teils dieser Betriebskosten zugunsten des Mieters jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus handelt, bei dem die Hausbeleuchtung auch für die anderen Mieter benötigt wird; insoweit ist zu vernachlässigen, dass der die Wohnung nicht nutzende Mieter auch die Hausbeleuchtung in Anspruch genommen hat. Dagegen muss sich der Vermieter eines Einfamilienhauses die Stromersparnis anrechnen lassen; insoweit dürfte eine Schätzung ausreichen, deren Grundlagen allerdings der die Mietsache aus persönlichen Gründen nicht nutzende Mieter darlegen muss. Dasselbe gilt für die Müllabfuhrkosten eines Einfamilienhauses, wenn das Müllentsorgungsunternehmen tatsächlich einen Rabatt für die Zeit der unterlassenen Nutzung gewährt. Dagegen ist bei den übrigen Betriebskosten grundsätzlich eine Anrechnung nicht vorzunehmen, soweit die Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden; werden Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten sowie Müllabfuhrkosten dagegen verbrauchsabhängig abgerechnet, so ist der auf den nicht nutzenden Mieter entfallende Minderverbrauch als Ersparnis anzurechnen. Dabei ist zwischen demjenigen Mieter zu unterscheiden, der alleiniger Nutzer eines Mietobjekts als Abrechnungseinheit (z.B. des gesamten Gebäudes) ist, und demjenigen, der zusammen mit anderen Mietern eine Abrechnungseinheit bewohnt. Bei demjenigen Mieter, der allein eine Abrechnungseinheit bewohnt, können die verbrauchsabhängigen Kostenanteile sofort erfasst werden und dem Mieter auf die von ihm weiterhin geschuldete Miete gutgebracht werden. Diese Ersparnis verringert sich dann um die Ablesekosten zur Feststellung des Minderverbrauchs, weil diese Kosten unmittelbar mit der Feststellung der Ersparnis zusammenhängen und der Vermieter insoweit im Interesse des Mieters handelt. Sind mehrere Mieter beteiligt, kann die Ersparnis jedoch erst nach Abrechnung über diese Betriebskosten festgestellt werden, mit der Folge, dass der Vermieter sich die Ersparnis erst dann anrechnen lassen muss (a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 39; Blank/Börstinghaus § 537 Rn. 11); auch die Ersparnis an Heizkosten kann erst nach Abrechnung darüber festgestellt werden, da eine Mindestbeheizung zur Vermeidung von Frostschäden notwendig ist. Soweit Betriebskosten teils verbrauchsabhängig, teils verbrauchsunabhängig abgerechnet werden, verbleiben die verbrauchsunabhängig abzurechnenden Kostenanteile ohnehin beim Mieter. Bei Bruttokalt- oder -warmmieten kann die Ersparnis erst nach Vorliegen sämtlicher Rechnungen der Versorgungsunternehmen für das Wirtschaftsjahr festgestellt werden.

Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, dass der Vermieter für die Zeit bis zur Neuvermietung die Bruttomiete geltend macht, auf die darin enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen die nach ihrer Abrechnung geschuldeten Nebenkosten anrechnet und den zugunsten des Mieters verbleibenden Saldo mit der Nettokaltmiete verrechnet (BGH, Urteil v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, NZM 2003, 277).

Rz. 8

Entfällt bei der Vermietung von Ablichtungsgeräten die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters, kann der insoweit anzurechnende Betrag abstrakt berechnet und geschätzt werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.7.1985, 10 U 19/85, ZMR 1985, 382 [383]). Bei einer Weiternutzung des Gerätes nach Vertragskündigung kommt eine Anrechnung nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 13.1.2012, 22 U 120/11, NJW-RR 2012, 629 = NZM 2012, 865).

Rz. 9

Grundsätzlich ist für die Ersparnis der Mieter darlegungs- und beweispflichtig, da es sich um eine Einwendung gegen den Mietzahlungsanspruch handelt (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 38 m.w.N.). Steht jedoch fest, dass eine Ersparnis eingetrete...