Rz. 24
Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen.
Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann oder ob das Recht nur allen Mietern gemeinschaftlich zusteht. Da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, müssen die Rechte grundsätzlich auch gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Dennoch wird für den Instandhaltungs-/Instandsetzungsanspruch teilweise die Ansicht vertreten, dass auch jeder einzelne Mieter den Anspruch allein, allerdings zugleich für die übrigen Mitmieter, geltend machen kann (vgl. LG Kassel, Beschluss v. 1.2.1993, 1 T 3/93, WuM 1994, 534). Dem ist zuzustimmen. Bei dem Instandsetzungsanspruch wird § 432 Abs. 2, der einen Fall der gesetzlich zugelassenen Prozessstandschaft darstellt, nicht durch § 709 überlagert (vgl. dazu BGH, Urteil v. 20.10.1987, II ZR 21/87, NJW 1988, 1585 [1586]), da es sich nicht um eine Forderungseinziehung handelt. Man kann das Problem auch über § 744 Abs. 2 lösen, der zwar Gemeinschaftsrecht darstellt, jedoch analog auch für die Gesellschaft Anwendung findet (vgl. Palandt/Sprau, Vorbem. zu § 709 Rn. 6). Danach ist jeder Teilhaber (Gesellschafter) berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen Teilnehmer/Gesellschafter zu treffen. Allgemein wird zwar von Notgeschäftsführung gesprochen, die jedoch angesichts des klaren Wortlauts nicht ganz treffend ist. Die Instandsetzungsverpflichtung ist eine Leistung, die der Vermieter aus der Natur der Sache heraus nur einmal erbringen muss, zugleich aber allen Mietern gemeinsam schuldet. Damit korrespondiert nach § 432 Abs. 1 das Recht des einzelnen Mitmieters, die Rechte aus § 535 im eigenen Namen, wenn auch mit dem Antrag auf Leistung an alle Gesamtgläubiger geltend zu machen.
Auf Schuldnerseite reicht es, einen der Vermieter zu verklagen, da insofern von einer gesamthänderischen Schuldnerschaft nicht auszugehen ist, weil nicht die Grundlage des Vertrags selbst betroffen ist (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, V Rn. 14, 15).
Rz. 25
Ansprüche nach § 535 sind im Wege der Leistungsklage durchzusetzen. Die Klage richtet sich auf Beseitigung der genau zu bezeichnenden Mängel, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (vgl. LG Berlin, GE 1994, 1447).
Beim Streitwert ist zwischen dem sog. Gebührenstreitwert, nach dem sich die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten richten, und dem Rechtsmittelstreitwert, nach dem sich die Zulässigkeit eines Rechtsmittels (Berufung) richtet, zu unterscheiden. Der Wert richtet sich bei einer Klage nach § 535 nicht nach den zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten, sondern nach dem Interesse des Mieters an der vertragsgemäßen Nutzung. Hierfür wird üblicherweise der fiktive Minderungsbetrag angesetzt (vgl. LG Berlin, GE 1992, 987; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1531). Streitig ist jedoch, ob die jeweiligen Streitwerte sich nach dem Jahresbetrag oder Dreijahresbetrag richten oder entsprechend § 9 ZPO auch der dreieinhalbfache Jahresbetrag anzusetzen ist, die fiktive Minderung mithin für 42 Monate zu berechnen ist (so OLG Hamburg, Beschluss v. 27.6.1995, 4 W 26/95, WuM 1995, 595). Für den Rechtsmittelstreitwert wird der 3,5-fache Jahresbetrag herangezogen. Maßgebend ist BGH, Beschluss v. 27.11.2002, VIII ZB 33/02 = NJW-RR 2003, 229 = NZM 2003, 152 = GE 2003, 250, im Anschluss an BGH, Urteil v. 17.5.2000, XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142. Für den Gebührenstreitwert wird auf den Beschluss des BGH v. 20.7.2005, VIII ZR 342/03 = WuM 2007, 207 verwiesen. Danach ist beim Verlangen auf Mängelbeseitigung des Mieters an die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote anzuknüpfen. Der BGH geht vom 3,5fachen Jahreswert der Minderungsquote aus und zitiert dazu § 9 ZPO. Die Entscheidung ist jedoch noch zum Recht des Kostenrechts vor der Reform im Mai 2004 ergangen. Jetzt gilt § 41 Abs. 5 GKG, wonach der Jahresbetrag der Minderung maßgeblich ist (vgl. LG Berlin, Urteil v. 15.12.2006, 63 S 89/06 = GE 2007, 369).
Das gilt auch bei einem Streit über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses (BGH, Beschluss v. 22.2.2006, XII ZR 134/03, NJW-RR 2006, 1004 = GE 2006, 641 = NZM 2006, 378).
Muster [536-3]
Mietklage nach Minderung durch Mieter
| … | … |
| (Hausverwaltung des Vermieters) | (Datum) |
An das
Amtsgericht …
(Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden)
| Klage |
des …
(Name und Anschrift des Vermieters)
| Kläger |
– Prozessbevollmächtigter: … (Name und Anschrift der Hausverwaltung) –
gegen
…
(Name und Anschrift des Mieters)
| Beklagter |
Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage gegen den o. a. Beklagten. Eine Vollmacht ist der Klageschrift beigefügt.
Wir bitten um Anberaumung eines Termins zur mündlichen Verhandlung, in der wir beantragen werden,
den Beklagten zu verur... |
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