Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 2.2.2 Umweltfehler

Rz. 6

Das sind Mängel, die nicht von der Mietsache selbst ausgehen, sondern in Einwirkungen auf die Mietsache bestehen. Hierzu gehören Beeinträchtigungen, wie sie § 906 Abs. 1 beschreibt, also Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und Ähnliches. Hier kommt es allerdings im besonderen Maße auf die Ausgestaltung des Vertrags im Einzelnen und auf die konkrete Lage und Situation der Mietsache selbst an; denn Voraussetzung für die Annahme eines Mangels ist immer, dass nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der vertraglich vorausgesetzte Mietgebrauch beeinträchtigt ist, was z. B. bei Lärmeinwirkungen je nach Lage der Räume höchst unterschiedlich sein kann – Wohnung an Hauptverkehrsstraße, Wohnung in ländlicher Gemeinde (vgl. BGH, Urteil v. 19. 12. 2012, VIII ZR 152/12, GE 2013, 261).

Bei der "Zuführung unwägbarer Stoffe" – Definition zu § 906 – kommt es nicht darauf an, ob der Fehler vom Vermieter ausgeht, von ihm im weitesten Sinne zu vertreten ist; denn § 536 stellt nur darauf ab, ob ein Fehler vorliegt, nicht, woher dieser kommt und worauf er beruht. So greift die Sachmängel"haftung", wenn z. B. der über einem Mieter wohnende Mitmieter seine Waschmaschine nicht ausreichend sichert, der Anschlussschlauch platzt, das Wasser ausläuft und in die darunter liegende Wohnung eindringt mit der Folge, dass Wasserschäden entstehen, die Tapete sich löst und dgl. Der Vermieter kann gegenüber dem die Miete mindernden Mieter nicht einwenden, dieser solle sich erst einmal an seinen Mitmieter halten und vielleicht auch seine eigene Hausratversicherung in Anspruch nehmen. Der Vermieter hat nur die Möglichkeit, seinen Schaden, der in der geminderten Mietzahlung eines anderen Mieters besteht, ggf. bei dem schadensverursachenden Mieter geltend zu machen.

Hinweis

Dies gilt grundsätzlich auch bei Einwirkungen, die von Dritten ausgehen, z. B. bei Baulärm von einem Nachbargrundstück.

Nach ganz überwiegender Ansicht kann sich der Vermieter nicht auf § 906 berufen und sich z. B. gegen eine Minderung wehren, wenn er seinerseits keinen entsprechenden Ausgleich vom Nachbarn erlangen kann (vgl. grundlegend BayObLG, RE v. 4.2.1987, RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1950 = WuM 1987, 112 [113] = GE 1987, 397). Danach ist zu trennen zwischen einerseits dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter mit den daraus folgenden Gewährleistungsansprüchen aus §§ 536 und 536a und andererseits dem durch § 906 begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis zwischen dem Vermieter als Grundstückseigentümer und demjenigen, der die Beeinträchtigung durch Lärm oder andere Geräusche verursacht hat. Diese Trennung ist dogmatisch einwandfrei, birgt aber für den insofern risikobelasteten Vermieter eine weitere Gefahr: Der Vermieter kann von dem Lärm verursachenden Nachbarn zwar nach § 906 Abs. 2 Satz 2 einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn er eine wesentliche Beeinträchtigung dulden muss und dadurch der Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wird (so z. B. Mietminderung). Hierzu sind jedoch unterschiedliche gerichtliche Entscheidungen im Mietminderungsprozess zwischen den Mietvertragsparteien einerseits und im Rechtsstreit zwischen Grundstückseigentümer/Vermieter und Nachbarn andererseits möglich, weil in der Beurteilung der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung unterschiedliche Beurteilungen möglich sind. In diesem Zusammenhang ist an eine Streitverkündung gegenüber dem Nachbarn im Mietminderungsprozess zu denken, um die Nebeninterventionswirkung herbeizuführen.

Der Mieter kann wegen Beeinträchtigen (z. B. Lärm) aus der Umgebung dann nicht mindern, wenn er bereits bei Mietvertragsabschluss erkennen konnte, dass es in der Zukunft zu Beeinträchtigungen kommen kann (z. B. Baulücke, abrissträchtige Bauten), er also mit einem Minderungstatbestand rechnen musste (vgl. KG, Urteil v. 3.6.2002, 8 U 74/01, GE 2003, 115; OLG München, NJW-RR 1994, 17; OLG Frankfurt ZMR 1964, 271).