Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.2 Begriff der Miete

Rz. 95

Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten; ist die Sozialbindung rückwirkend weggefallen, hat er einen Anspruch auf Rückforderung der Miete, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen (KG, Urteil vom 8.5.2023, 8 U 1144/20, GE 2023, 746). Die Klausel "Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart." verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307; für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach §§ 4 Abs. 8 NMV, 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gemäß § 1a WoG Bln unwirksam (LG Berlin, Beschluss v. 22.5. 2023, 64 S 63/22, GE 2023, 800; Anschluss/Abgrenzung BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 10/13, GE 2004, 102 ff.).

Aber auch die Miete im frei finanzierten Wohnungsbau unterliegt gewissen Begrenzungen im Rahmen des § 558 und durch § 5 WiStG bzw. § 302a StGB und § 138 Abs. 1; dessen Tatbestand soll i. d. R. erfüllt sein, wenn die Gegenleistung den wirklichen Wert um etwa 100 % übersteigt (vgl. Palandt/Ellenberger, 64. Aufl., § 138 Rn. 34 ff. m. w. N.). Nach der Rechtsprechung des BGH soll ein "krasses Missverhältnis" zwischen Leistung und Gegenleistung für bestimmte Vertragstypen wie z. B. Teilzahlungs- und Ratenkreditverträge mit privaten Kunden oder Grundstückskaufverträge den Rückschluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten und damit den subjektiven Tatbestand des § 138 Abs. 1 ohne weiteres zulassen (BGH, Urteil v. 10.7.1986, III ZR 133/85, NJW 1986, 2564, 2565; Urteil v. 4.2.2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, jeweils m. w. N.). Anders soll die Rechtslage aber bei gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen sein. Hier verlangt der BGH die Feststellung, dass sich der Vermieter oder Verpächter nach allgemeiner Lebenserfahrung zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen habe, dass ein grobes Missverhältnis zwischen dem wirklichen Wert der Gebrauchsüberlassung und dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins vorgelegen hat. Hiervon könne dann ausgegangen werden, wenn für die überlassende Partei der Marktwert ihrer Leistung und das auffällige Missverhältnis "in etwa" erkennbar gewesen sei (BGH, Urteil v. 13.6.2001, XII ZR 49/99, NJW 2002, 55; Urteil v. 14.7.2004, XII ZR 352/00, JurisPR-MietR 12/2004, Anm. 4, Bieber). Soweit es sich um einen gewerblichen Vermieter oder Verpächter handelt, dürfte ohne weiteres von der Kenntnis bzw. Erkennbarkeit der Marktsituation auszugehen sein. Anders liegt der Fall aber schon dann, wenn z. B. eine BGB-Gesellschaft Vermieterin oder Verpächterin ist. Wenn durch den Gesellschaftsvertrag einem Gesellschafter nach § 710 Satz 1 die Geschäftsführung übertragen worden ist, dürfte es analog § 31 auf dessen Kenntnis von der Marktsituation ankommen (vgl. Karsten Schmidt, GesellschaftsR, 3. Aufl., § 10 V [S. 295] und § 60 III 2 [S. 1787 ff.]). Ist dagegen eine Einzelvertretungsberechtigung der Gesellschafter nicht ausgeschlossen, ist für die OHG, die KG und die als Unternehmerin tätige GbR umstritten, ob die Kenntnis jedes handelnden Gesellschafters der Gesellschaft analog § 166 Abs. 1 zuzurechnen ist (vgl. hierzu BGH, Urteil v. 12.11.1998, IX ZR 145/98, NJW 1999, 284, 286 m. w. N.).

Teil der Miete ist nicht nur die Nettokaltmiete (der häufig benutzte Begriff der Grundmiete ist missverständlich, stammt aus der Zeit der Wohnraumbewirtschaftung mit Preisvorschriften – z. B. § 6 der Berliner Altbaumietenverordnung v. 21.3.1961 – und stellt nur einen Rechnungsfaktor dar, der eingeführt worden ist, um die Berechnung von Zuschlägen und Umlagen zu erleichtern und zu vereinfachen). Zur Miete gehören auch die Betriebskosten (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 347/04, GE 2005, 1120; BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, GE 2005, 666), mithin auch Betriebskostenvorschüsse (OLG Brandenburg, Urteil v. 22.8.2012,3 U 67/11, juris; OLG Naumburg, WuM 1999, 160; LG Berlin, NJW-RR 1986, 236; GE 1990, 491), die als Pauschale (BGH, Urteil v. 23.7.2008, XII ZR 134/06, NZM 2008,770) ausgewiesenen Betriebskosten i. S. d. § 556 Abs. 2 Satz 1 und die in Mietverträgen vor dem 1.9.2001 vereinbarten unabänderlichen Betriebskostenpauschalen. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 einseitig ...