OLG Naumburg Urteil vom 05.11.1998 - 8 U 4/98

Verfahrensgang

LG Dessau (Urteil vom 16.12.1997; Aktenzeichen 4 O 719/97)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Dessau vom 16.12.1997 (Az: 4 O 719/97) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Wert: 24.748,92 DM.

Die Beschwer übersteigt nicht 60.000,00 DM.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten gegen das angefochtene Urteil ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, in der Sache jedoch unbegründet.

Die Beklagte ist verpflichtet, die von ihr gemietete Fläche im „E.”, L. straße, K. (Shopzone, ebenerdig, 51,24 m², Fachgeschäft für Büro Fachmarktartikel, Schulbedarf, Lotto, Toto, Zeitschriften) sofort zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung der vermieteten Gewerbeflächen zu (§ 556 Abs. 1 BGB), denn das bestehende Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 13.02.1997, der Beklagten zugegangen am 14.02.1997, beendet worden.

Insbesondere ist die fristlose Kündigung auch ordnungsgemäß ausgesprochen und zugestellt worden, denn der Ehemann der Beklagten, als Inhaberin der Firma „Z.” hat in Anscheinsvollmacht gehandelt (§§ 167 ff BGB).

Diese ist gegeben, wenn die Vertretene, hier die Beklagte, das Handeln des Scheinvertreters nicht kennt (wie von ihr in der mündlichen Verhandlung vom 24.09.1998 behauptet), sie es aber bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können und der andere Teil annehmen durfte, die Vertretene dulde und billige das Handeln des Vertreters.

Gerade hiervon durfte die Klägerin unter Beachtung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes ausgehen, denn der Ehemann der Beklagten hat diese generell seit Bestehen der Firma im Außenverkehr, insbesondere auch bei Verhandlungen mit der Klägerin vertreten.

Eine fristlose Kündigung durch die Vermieterin kann insbesondere erfolgen, wenn in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, ein Mietrückstand aufgelaufen ist, der den zweimonatigen Mietzins erreicht.

Dies ist vorliegend der Fall, denn die Beklagte befand sich zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung durch die Klägerin mit einem Betrag in Höhe von 6.536,35 DM in Rückstand, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten. Dabei wurde die Zahlung von 3.005,40 DM durch die Beklagte am 12.02.1997 bereits berücksichtigt, denn diese erfolgte noch vor der Kündigung. Der Senat schließt sich hier der herrschenden Meinung an, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung im Sinne des § 554 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt der Einzahlung und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankommt.

Jedoch ist entgegen der Auffassung der Beklagten für die Beurteilung des Rückstandes nach ständiger Senatsrechtssprechung der monatliche Mietzins einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten, hier somit ein Betrag von 2.062,41 DM monatlich, maßgeblich.

Der in § 554 BGB enthaltene Begriff des Mietzinses bezieht sich auf die Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten (vgl. BVerfG WuM 1992, 668 ff. mit Nachweisen).

Damit verbleibt es bei dem oben genannten Mietrückstand per 13.02.1997, der zwei Monatsmieten übersteigt und damit die fristlose Kündigung rechtfertigt.

Die Beklagte war auch schon länger als zwei Monate mit ihren Mietzahlungen in Verzug, denn bereits im Jahre 1996 wurde die Beklagte diesbezüglich gemahnt.

Ein Ende des Verzugs ist auch nicht durch die von der Beklagten behauptete Ratenzahlungsvereinbarung eingetreten, denn eine solche Vereinbarung hat die Beklagte nicht bewiesen. Insoweit wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die erstinstanzlichen Ausführungen

Bezug genommen, denen sich der Senat in vollem Umfang anschließt.

Insbesondere ist auch keine vollständige Begleichung des Mietrückstandes durch die Beklagte vor Zugang der Kündigung erfolgt. Zum einen hat sie in keinster Weise die von ihr behauptete A-Konto-Zahlung von 5.000,00 DM vom 12.02.1997 nachgewiesen, und zum anderen wäre selbst bei Zahlung dieses Betrages vor Zugang der fristlosen Kündigung keine vollständige Befriedigung der Klägerin erfolgt.

Die fristlose Kündigung wird jedoch nur unwirksam bzw. ist ausgeschlossen, wenn die Mietschuldnerin vor Zugang der Kündigung die Vermieterin befriedigt und zwar vollständig, nicht durch eine Teilleistung.

Auf Grund der wirksamen Kündigung durch die Klägerin ist das Mietverhältnis beendet und die Beklagte ist zur Herausgabe der von ihr gemieteten Gewerberäume verpflichtet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO.

Der Wert der Beschwer folgt aus § 546 ZPO, der Streitwert aus §§ 14, 16 Abs. 2 GKG.

Unterschriften

gez. Dr. Friederici, gez. Hellriegel, gez. Zahn

Fundstellen

Haufe-Index 1049019

NWB 1999, 1628

ZAP 1999, 436

WuM 1999, 160