Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8 Pflichten des Mieters

8.1 Zahlung der Miete

Rz. 94

Die Pflicht zur Entrichtung der Miete ist eine Hauptpflicht des Mieters im Rahmen des gegenseitigen Vertrags (§§ 320 ff.) zwischen den Mietvertragsparteien. Fehlt eine Mietvereinbarung, liegt kein Mietvertrag, möglicherweise aber Leihe vor. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, sich auf eine bestimmte Höhe der Miete zu einigen, wenn nur eine bestimmbare Miete vereinbart ist, jedenfalls zwischen den Parteien bindend festgelegt ist, dass eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache vorliegen soll. In einem derartigen Fall gilt eine angemessene oder ortsübliche Miete als vereinbart, die vom Vermieter in Anwendung der §§ 315, 316 zu bestimmen ist. Teilweise werden auch andere Rechtskonstruktionen angenommen – ergänzende Vertragsauslegung oder analoge Anwendung von § 612 Abs. 2, § 632 Abs. 2 (vgl. dazu Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 483). Der Streit kann dahinstehen, da jedenfalls im Streitfall durch Urteile eine ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist.

Üblicherweise besteht die Mietzahlung in Geld, es können jedoch auch Leistungen als Gegenleistung für den Mietgebrauch vereinbart werden (z. B. Dienstleistungen wie Verwaltertätigkeit = LG Hamburg, Urteil v. 1.4.1993, 307 S 1/93, WuM 1993, 667).

Die Miete wird üblicherweise wiederkehrend, zumeist monatlich geleistet. Aber auch eine Einmalleistung für die gesamte Mietzeit oder für einen bestimmten Mietzeitraum kann Miete sein (vgl. BGH, Urteil v. 5.11.1997, VIII ZR 55/97, WuM 1998, 104 [105] = ZMR 1998, 141). Hierbei muss aber besonders darauf geachtet werden, ob die Einmalzahlung die entsprechende Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjekts sein soll oder aber eine andere Art von Geldleistung (unabhängig von der Zulässigkeit, z. B. Abstand, verlorener Baukostenzuschuss, Handgeld) gemeint sein soll. Die Abgrenzung ist im Hinblick auf einen etwaigen Zahlungsverzug mit entsprechender Kündigungsmöglichkeit notwendig.

8.2 Begriff der Miete

Rz. 95

Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten; ist die Sozialbindung rückwirkend weggefallen, hat er einen Anspruch auf Rückforderung der Miete, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen (KG, Urteil vom 8.5.2023, 8 U 1144/20, GE 2023, 746). Die Klausel "Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart." verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307; für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach §§ 4 Abs. 8 NMV, 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gemäß § 1a WoG Bln unwirksam (LG Berlin, Beschluss v. 22.5. 2023, 64 S 63/22, GE 2023, 800; Anschluss/Abgrenzung BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 10/13, GE 2004, 102 ff.).

Aber auch die Miete im frei finanzierten Wohnungsbau unterliegt gewissen Begrenzungen im Rahmen des § 558 und durch § 5 WiStG bzw. § 302a StGB und § 138 Abs. 1; dessen Tatbestand soll i. d. R. erfüllt sein, wenn die Gegenleistung den wirklichen Wert um etwa 100 % übersteigt (vgl. Palandt/Ellenberger, 64. Aufl., § 138 Rn. 34 ff. m. w. N.). Nach der Rechtsprechung des BGH soll ein "krasses Missverhältnis" zwischen Leistung und Gegenleistung für bestimmte Vertragstypen wie z. B. Teilzahlungs- und Ratenkreditverträge mit privaten Kunden oder Grundstückskaufverträge den Rückschluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten und damit den subjektiven Tatbestand des § 138 Abs. 1 ohne weiteres zulassen (BGH, Urteil v. 10.7.1986, III ZR 133/85, NJW 1986, 2564, 2565; Urteil v. 4.2.2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, jeweils m. w. N.). Anders soll die Rechtslage aber bei gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen sein. Hier verlangt der BGH die Feststellung, dass sich der Vermieter oder Verpächter nach allgemeiner Lebenserfahrung zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen habe, dass ein grobes Missverhältnis zwischen dem wirklichen Wert der Gebrauchsüberlassung und dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins vorgelegen hat. Hiervon könne dann ausgegangen werden, wenn für die überlassende Partei der Marktwert ihrer Leistung und das auffällige Missverhältnis "in etwa" erkennbar gewesen sei (BGH, Urteil v. 13.6.2001, XII ZR 49/99, NJW 2002, 55; Urteil v. 14.7.2004, XII ZR 352/00, JurisPR-MietR 12/2004, Anm. 4, Bieber). Soweit es sich um einen gewerblichen Vermieter oder Verpächter handelt, dürfte ohne weiteres von der Kenntnis bzw. Erkennbarkeit de...