Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 6.4 Modernisierung – Mieterhöhung

Rz. 55

Rechtliche Grundlagen

Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist der Mieter von vornherein mit der Maßnahme einverstanden, muss das Duldungsverfahren natürlich nicht durchgeführt werden. So kann der Mieter dem Vermieter bzw. dessen Handwerker ohne weiteres den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung der Maßnahme gestatten und duldet damit diese Maßnahme im Rechtssinne.

Von dem Duldungsanspruch zur Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ist ein möglicher Anspruch auf Mieterhöhung wegen der Modernisierung zu unterscheiden, der sich nach § 559 richtet. Letzterer ist kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (z. B. nach § 558 auf Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), sondern mündet in einen Zahlungsanspruch nach einseitiger Mieterhöhung. Daraus folgt: Ein Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er wolle und werde im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme keine Mieterhöhung vornehmen, er benötige also nicht die Duldung des Mieters, dürfe also die Maßnahme ohne weiteres, vor allem ohne die Regularien des § 555b Vornehmen. Der Mieter ist überhaupt nur im Rahmen des § 555b zur Duldung von Maßnahmen verpflichtet und braucht also z. B. den Vermieter bzw. dessen Erfüllungsgehilfen nicht in die Wohnung zu lassen, wenn es sich nicht um duldungspflichtige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Mit freiwilliger Zustimmung des Mieters kann der Vermieter natürlich jedwede Arbeiten in der Wohnung vornehmen.

Dieser Vorspann dient zur Klarstellung, weil viele Vermieter, vor allem auch Großvermieter (z. B. Wohnungsbaugesellschaften) die Ansicht vertreten, sie bräuchten kein Verfahren nach § 555b durchzuführen, weil sie im Zusammenhang z. B. mit der Installation eines rückkanalfähigen Breitbandkabels nicht vorhätten, eine Mieterhöhung vorzunehmen.

Nur der Vermieter hat den Anspruch auf Duldung der Maßnahmen nach § 555b. Dasselbe gilt für eine etwaige Mieterhöhung. Das bedeutet, dass auch nur der Vermieter (bzw. dessen rechtsgeschäftlicher Vertreter) die Ankündigung vornehmen darf, das er alles also nicht dem Handwerksbetrieb oder gar dem Kabelbetreiber (in eigener Regie) überlassen kann, der im Einvernehmen mit dem Vermieter Einbauten in das Haus und die Mietwohnung vornehmen soll.

In der bisherigen Rechtsentwicklung ging es um die Errichtung von Gemeinschaftsantennen und um Kabelanschlüsse als Modernisierung im Hinblick auf vorhandene Einzelantennen der Mieter.

Als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b geht es um die Frage, ob eine geplante Maßnahme zu einer Verbesserung der Mietsache führt. Es kommt darauf an, ob der Gebrauchswert der Wohnung nach allgemeiner Verkehrsanschauung gesteigert wird. Entscheidend ist also nicht, ob der einzelne Mieter die Maßnahme für sich in der Nutzung der Wohnung förderlich ansieht.

Der Einbau einer Gemeinschaftsantenne oder Satellitenempfangsanlage (Engelhard, ZMR 1988, 282) für Fernseh- und Rundfunkempfang anstelle vorhandener Einzelantennen stellt eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar, weil dadurch ein störungsfreier Empfang aller Programme in guter Bild- und Tonqualität gewährleistet wird (vgl. u. a. LG Berlin, Urteil v. 19.11.1984, 61 S 37/84, GE 1985, 141 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555b Rn. 94). Das gilt auch für die Installation einer Satellitenanlage anstelle von Kabelfernsehen durch den Vermieter (LG Kempten, Urteil v. 8.4.2016, 52 S 2137/15, WuM 2016, 345). Daher stellt auch der Einbau eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses eine vom Mieter zu duldende Maßnahme zur Verbesserung der allgemein Wohnverhältnisse dar, selbst wenn über das digitale Fernsehen (DVB-T) auch eine ganze Reihe von – auch ausländischen – Fernsehprogrammen empfangen werden kann (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056).

Wird durch bauliche Maßnahmen die vorhandene Hausanlage um Programm- oder Netz-Kapazitäten erweitert oder digitales Fernsehen ermöglicht, so stellt dies eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar, weil das Angebot quantitativ und qualitativ erweitert wird (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 27.6.2012, 33 C 4614/11, ZMR 2012, 777). Die Umstellung des Fernsehempfangs von einer "terrestrischen" Gemeinschaftsantenne auf den Empfang über Satellit (Parabolantenne) oder Kabel ist heute keine Modernisierung mehr (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 96).

Der Vermieter, dessen bisherige Haus-Antennenanlage geeignet, digitale Signale an die Steckdose der Mieterwohnung weiterzuleiten, ist jedoch nicht verpflichtet, nach der Umstellung von analogem auf digitales Fernsehen die über die Dachantenne empfangenen Signale in analoge Signale umzuwandeln (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 29.10.2004, 20 C 98/0...