Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.3.2 Mietzuschläge

Rz. 111

Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist eine Gesamtmiete vereinbart, die auch bestimmte Sondernutzungen mit abgelten soll, wie das z. B. bei der von vornherein mitvermieteten Garage der Fall ist, deren Vorhandensein lediglich bei der allgemeinen Mieterhöhung nach § 558 berücksichtigt wird, z. B. durch entsprechende Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht jedoch eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20, GE 2022, 301; BGH, Beschluss v. 11.3.2014, VIII ZR 374/13, MietPrax-AK § 535 BGB Rn. 61; BGH, Beschluss v. 8.10.2013, VIII ZR 254/13, GE 2013,1650; ständige Rspr.), sodass die dafür gezahlten Mieten rechtlich getrennt zu betrachten sind.

Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm nur unter dieser Voraussetzung die Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 2). Das könnte bei der Erweiterung des Nutzerkreises von zwei auf drei Personen der Fall sein (LG Berlin, Urteil v. 21.8.2019, 64 S 266/18, GE 2019, 1639). Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer "angemessenen" Mieterhöhung für die "Zumutbarkeit" der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlags kann erforderlich erscheinen, wenn das Austauschverhältnis durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird (LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, ZMR 2019, 192). Dabei ist das konkrete berechtigte Interesse des Mieters an der Erlaubniserteilung (hier: die finanzielle Entlastung bzgl. der Miete, nachdem der Lebenspartner ausgezogen ist und nunmehr die Miete allein zu tragen ist) und der von ihm verlangte Untermietzins (hier: das Verhältnis des Untermietzinses im Verhältnis zur Bruttomiete einschließlich sämtlicher Kosten und eines etwaigen Ausgleichs für die Möblierung des Zimmers sowie Mitbenutzung sonstiger Haushaltsgeräte und einer etwaigen aus diesem Verhältnis abzuleitenden Gewinnerzielungsabsicht – aufseiten des Mieters zu berücksichtigen (AG Hamburg, Urteil v. 11.10.2017, 48 C 28/17, ZMR 2018, 53).

Die Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis ohne Zuschlag ist dann für den Vermieter unzumutbar, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten vermehrt belastet wird, etwa wenn die Anzahl der Nutzungsberechtigten über das von dem ursprünglich geschlossenen Vertrag abgedeckte Maß hinaus ansteigt (LG Berlin, Urteil v. 21.8.2019, 64 S 266/18, GE 2019, 1639). Wenn sich durch die Untervermietung die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen nicht erhöht, dann ist keine stärkere Belastung des Vermieters ersichtlich, die eine Erhöhung der bereits geschuldeten Miete rechtfertigen würde (LG Berlin, Urteil v. 11.2.2019, 64 S 104/18, GE 2019, 601). Die Belastung durch höhere Betriebskosten dürfte nur dann den Gebrauchsüberlassungszuschlag rechtfertigen, wenn es sich um eine Bruttomiete oder um eine Miete mit Betriebskostenpauschale i. S. d. § 560 handelt, da dann die untermietbedingten Betriebskosten nicht weitergegeben werden können (LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Bei einer Nettomiete mit Vorschüssen kann der Vermieter die durch die Untervermietung bedingten höheren Betriebskosten nach Abrechnung nachfordern.

Das Preisrecht für öffentlich geförderten Wohnraum sieht selbst derartige Zuschläge vor; § 26 Abs. 1 NMV spricht ausdrücklich von Zuschlägen neben der Einzelmiete.

In diesem Zusammenhang stellen sich drei Probleme:

8.3.2.1 Höhe der Zuschläge

Rz. 112

Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pauschaler Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters von 5 EUR und 30 EUR pro aufzunehmende Person und Monat erscheint grundsätzlich sachgerecht (LG Berlin, Urteil v. 21.8.2019, 64 S 266/18, GE 2019, 1639; LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.).

Hinweis

Untervermietungserlaubnis

Der zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verpflichtete Vermieteter hat keinen Anspruch auf eine auch nur teilweise Abschöpfung der, gegenüber der anteiligen Hauptmiete, höheren Untermiete (LG Berlin, Urteil v. 11.2.2019, 64 S 104/18, GE 2019, 601).

Im frei finanzierten Neubau kann der Gebrauchsüb...