Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.7.3 ...

Harald Kinne

Rz. 196

Das Wohnungsübergabeprotokoll wird bei Einzug des Mieters zum Mietbeginn gefertigt. Zum Mietende wird ein Wohnungsabnahmeprotokoll gefertigt. Es handelt sich im Prinzip zunächst nur um Zustandsbeschreibungen. Die rechtliche Bedeutung, die sich daraus ergeben kann, ist unterschiedlich.

Es besteht kein Rechtsanspruch – weder des Vermieters noch des Mieters – auf Erstellung derartiger Protokolle. Demgemäß besteht auch keine Mitwirkungspflicht aller Mietvertragsparteien bei der Fertigung der Zustandsbeschreibung. Eine derartige Pflicht ist auch nicht aus § 535 zu konstruieren. Es handelt sich bei dem Mietvertrag zwar um ein Dauerschuldverhältnis, das in höherem Maße durch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242) geprägt ist. Daraus folgt jedoch nicht, dass die Mietvertragsparteien zur möglichen Vermeidung späterer Rechtsstreitigkeiten gemeinsam Übergabe- bzw. Übernahmeprotokolle fertigen müssten. Eine Gerichtsentscheidung, die Derartiges angenommen hat, ist nicht ersichtlich.

Dennoch sind derartige Protokolle hilfreich und empfehlenswert – selbst wenn sich aus dem Protokoll teilweise unterschiedliche Auffassungen der Mietvertragsparteien zum Zustand der Mietsache in Einzelteilen ergeben sollten.

Die Protokolle sind allerdings nur dann von Nutzen, wenn sie penibel gefertigt werden. Denn es muss danach später feststellbar sein, wie die Wohnung mit welchen Mängeln bzw. Schäden ausgesehen hat.

Rz. 197

Wohnungsübergabeprotokoll

Das Protokoll dient der Zustandsfeststellung zu Beginn des Mietverhältnisses. Das Protokoll dient weiter zur Feststellung von Mängeln, Schäden, aber auch zur Beschreibung in der Wohnung vorhandener Ausstattungsgegenstände. Denn es kann zum Mietende z. B. darum gehen, ob der Mieter bestimmte Sachen entfernt hat und nun verpflichtet werden soll, diese wieder einzubringen bzw. zu ersetzen.

Praxis-Tipp

Sinnvolle Beschreibungen verwenden

Daher nützen allgemeine Beschreibungen, etwa "die Räume sind renovierungsbedürftig" oder "die Wohnung ist in ordnungsgemäßem Zustand" nicht. Es kommt auf den Einzelzustand an.

Wenn allerdings die Parteien davon ausgehen, dass die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand ist, mag das festgehalten werden. Dann kommt es nur darauf an, einzelne Schäden zu protokollieren, etwa den Haarriss im Waschbecken der Gästetoilette.

Hinweis

Wirksamkeit des Protokolls

Das Wohnungsübergabeprotokoll erhält erst dann Rechtswirkungen, wenn es der Gegenpartei zugänglich gemacht wird bzw. von beiden Parteien unterschrieben wird. Vorher handelt es sich nur um ein internes Papier desjenigen, der das Protokoll verfasst.

Dann mag es in einem späteren Streit als Gedächtnisstütze dienen, auch als Gedächtnisstütze für einen vom Protokollierenden herangezogenen Zeugen. Die Beurteilung der Glaubwürdigkeit bzw. die Glaubhaftigkeit einer entsprechenden Aussage ist eine andere Sache.

Wird das Wohnungsübergabeprotokoll von beiden Mietvertragsparteien unterschrieben, erhält es eine weitergehende Beweisfunktion. Denn in einem späteren Streit muss sich derjenige, der das Protokoll unterschrieben hat und nunmehr von dem Protokoll abweichende Behauptungen aufstellt, die Protokollfeststellungen entgegenhalten lassen.

Praxis-Beispiel

Protokollfeststellungen

Im Übergabeprotokoll ist festgehalten, dass das Waschbecken im Bad in Ordnung ist. Bei dem Anspruch des Mieters nunmehr im laufenden Mietverhältnis auf die Instandsetzung des Waschbeckens wegen eines Risses oder einer Abplatzung, müsste er beweisen, dass entgegen der Feststellung im Protokoll das Waschbecken bei Übergabe dennoch schadhaft war (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2003, 10 U 64/02, GE 2003, 1080).

In diesem Zusammenhang ist aber noch einmal darauf hinzuweisen, dass mietvertragliche Bestätigungsklauseln, wonach die Wohnung einwandfrei und ohne Mängel übergeben worden sei, grundsätzlich unwirksam sind, da sie gegen § 309 Nr. 12b verstoßen. Denn es handelt sich um eine Klausel, durch die der Klauselverwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, indem er den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt (vgl. auch OLG Stuttgart, WuM 1987, 250).

Achtung

Endrenovierungsvereinbarung

In einem Übergabeprotokoll kann sich der Mieter individualvertraglich wirksam zur Endrenovierung verpflichten, ohne dass diese Individualvereinbarung von der Unwirksamkeit der Formularklausel über starre Fristen zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen erfasst wird (BGH, Urteil v. 14.1.2009, VIII ZR 71/08, GE 2009, 321).

Rz. 198

Wohnungsabnahmeprotokoll

In dem Wohnungsabnahmeprotokoll soll der Zustand der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses festgehalten werden, um entweder bei einer beanstandungslosen Abnahme den Mieter endgültig aus dem Mietverhältnis zu entlassen oder aber bei Beanstandung etwaige Ansprüche gegen den Mieter vorzubereiten. Auch hier sind zu etwaigen Rechtswirkungen 3 Stufen zu unterscheiden: