Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.6.1 Mieter als Verpflichteter

Rz. 186

Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand missfällt, darauf drängt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt. Erfahrungsgemäß ist das dann der Fall, wenn sich die Mietvertragsparteien ohnehin nicht mehr "recht mögen" und wechselseitig Ansprüche geltend machen. In einer entsprechenden Klage zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs (Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen) muss die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen im Einzelnen dargelegt werden. Der Tenor des Urteils muss sich im Einzelnen darüber verhalten, welche Dekorationsarbeiten auszuführen sind. Vollstreckt wird ein derartiges Urteil nach § 887 ZPO, denn es handelt sich um eine vertretbare Handlung. Nimmt diese der verurteilte Mieter nicht vor, erfolgt eine Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters. Das ist ein dornenreicher Weg der Vollstreckung, denn im Weigerungsfall muss der Mieter erst gezwungen werden, Handwerker in die Wohnung zu lassen, damit die malermäßige Behandlung der Wohnung erfolgen kann. Im Hinblick darauf sind derartige Rechtsstreitigkeiten höchst selten.

Deshalb stellt sich die Frage nach der Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281. Hier setzt nun die Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 6.4.2005,VIII ZR 192/04,GE 2005,662) ein, die den Vermieter (Gläubiger des Erfüllungsanspruches) bei Verzug des Mieters berechtigt, von dem Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, ohne zuvor ein Leistungsurteil erstreiten und damit die Voraussetzungen für die Ersatzvornahme im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 887 ZPO) schaffen zu müssen. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis ist dagegen nach BGH (BGH, Beschluss v. 17.2.2015, VIII ZR 232/14, WuM 2015, 338) ausgeschlossen.

Rz. 187

Das Urteil, in dem der Mieter zur Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen verurteilt wird, ist wie jede andere Geldforderung auch zu vollstrecken, und zwar z. B. durch den Gerichtsvollzieher, der das Geld "eintreibt". Dieser Vorschuss ist (wie andere Vorschüsse, z. B. Betriebskostenvorschüsse, auch) abzurechnen. Damit muss das erhaltene Geld auch tatsächlich der Wohnung des Mieters zugutekommen, indem Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Hier nun setzt die schon bei § 887 ZPO angeführte praktische Schwierigkeit ein, denn der Vermieter muss ggf. den Zutritt zur Wohnung erstreiten, was im Konfliktfall auch nur klageweise geht. Hinsichtlich der Ausführung im Einzelnen kann der Mieter noch im Zwangsvollstreckungsverfahren einen Einfluss auf die Gestaltung (z. B. Farbwahl und dgl.) nehmen, so dass auch deswegen derartige Vorschussprozesse ausgesprochen selten sind. Bisher hatte die Instanzrechtsprechung teilweise weitere Einschränkungen gemacht und den Vorschussanspruch nach BGH nur dann zugelassen, wenn die Belange des Vermieters dadurch berührt sind, dass durch die nicht ausgeführte Schönheitsreparatur eine Substanzverletzung der Mietsache eingetreten ist bzw. droht. Das ist z. B. bei nur angegrauten Tapeten, entsprechenden Deckenanstrichen und dgl. nicht der Fall. Jedoch können z. B. nicht deckende Fensteranstriche (Innenanstrich) zu einer Gefährdung der Substanz führen, so dass für derartige Fallkonstellationen die Vorschussregelung des BGH eingreift. Eine Substanzgefährdung kann auch dann vorliegen, wenn in der Wohnung tiefgreifende Verschmutzungen vorliegen (übermäßiges Rauchen, dadurch nikotindurchdrungene Tapete; vgl. dazu LG Berlin (GE 1992, 1155); LG Berlin, (GE 1997, 311). Etwas anderes sollte bei individueller Vereinbarung eines Fristenplanes gelten. Dann sollte der Mieter auch dann verpflichtet sein, wenn keine Substanzverletzung droht (LG Berlin, Urteil v. 5.12.1997, 65 S 301/97, GE 1998, 181).

Der BGH hat sich mit Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 192/04, GE 2005, 662 dieser Ansicht nicht angeschlossen, sondern auf sein o. a. Urteil aus dem Jahre 1990 (BGHZ 111, 301) verwiesen. Dort handelte es sich zwar um Gewerbemiete. Der BGH überträgt dies jedoch jetzt auf die Wohnraummiete.

Wie schon in dem grundlegenden Urteil des BGH aus dem Jahre 1990 ersichtlich und in der Entscheidung v. 15.3.2006 (VIII ZR 123/05, GE 2006, 640) wiederholt, hat der Vermieter unter Umständen auch im laufenden Mietverhältnis einen Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen. Der BGH hat bisher nicht dazu Stellung genommen, welche "bestimmten Fälle" er im Auge hat. Der Vorschussanspruch bezieht sich nur auf reine Schönheitsreparaturen, Dekorationsarbeiten. Es erscheint vertretbar, dann auch im laufenden Mietverhältnis e...