Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.5.7 Erforderliche "Grundrenovierung" – Sonderproblem?

Rz. 182

Die bisherigen Ausführungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu nach Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Schönheitsreparaturen gelten auch dann, wenn schon bei Übergabe der Wohnung (renoviert oder unrenoviert) ein Zustand erreicht war oder (inzwischen) ein Zustand erreicht ist, der es erfordert, "Grund" in den Renovierungszustand der Wohnung zu bringen. Gemeint sind damit die Fälle, in denen eine vorhandene Rauhfasertapete schon mehrmals überstrichen worden ist und nunmehr ein weiterer Farbaufstrich nicht mehr möglich ist, weil dann die Struktur der Tapete nicht mehr sichtbar wäre. Darunter fallen aber auch Fälle von Überlackierungen, die inzwischen zu einer so dicken Schicht geführt haben, dass diese brüchig wird und abzuplatzen droht.

Hierzu wird in der Literatur vereinzelt und bei Betroffenen oft die Ansicht geäußert, dass in einem derartigen Fall der Mieter nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen dergestalt durchzuführen, dass er z. B. mehrere Tapetenlagen oder Lackierungen entfernt; dass vielmehr zuvor der Vermieter zu einer Grundrenovierung verpflichtet ist, jedenfalls dann, wenn der Zustand der Mietsache nicht während der Mietzeit des jetzigen Mieters entstanden ist, sondern aus der Vor-Mietzeit stammt (vgl. Langenberg, a. a. O., I Rn. 115). Dieser Ansicht kann nicht zugestimmt werden, da dafür eine dogmatische Grundlage nicht ersichtlich ist.

Rz. 183

Ist unter Berücksichtigung der entsprechend vereinbarten Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam eine Wohnung (unrenoviert oder renoviert) übergeben worden mit der Folge der Renovierungspflicht laut Fristenplan, der allerdings erst zu Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt, muss der Mieter nach Ablauf der Fristen renovieren, ohne dass es auf den erreichten Zustand der Wohnung ankommt. Waren also z. B. schon eine oder mehrere Lagen Tapete vorhanden, muss er nunmehr vor einer neuen Tapezierung die alte entfernen. War die Rauhfasertapete schon so oft überstrichen, dass beim nächsten Anstrich keine Struktur mehr sichtbar ist, muss der Mieter alles entfernen, somit Grund in die Tapezierung bringen. Das mag im Einzelfall für den Mieter zu recht tiefen Einschnitten führen, ist jedoch Folge der im Hinblick auf die entsprechenden Klauseln zulässigerweise übergebenen, aber auch vom Mieter übernommenen Wohnung (auch unrenoviert). Es gibt keinen Rechtssatz dahingehend, dass der Vermieter für die Grundrenovierung, der Mieter nur für weitere Arbeiten zuständig ist. Eine Rechtsprechung, nach der der Mieter nur für das verantwortlich ist, was er selbst durchgeführt hat, er für einen übernommenen Zustand nicht verantwortlich ist, er nur einen seiner Nutzungszeit entsprechenden Anteil zu übernehmen hat, wenn der Zustand aus dem Mietgebrauch des oder der Vormieter resultiert, ist nicht ersichtlich. Wenn in diesem Zusammenhang Kraemer (WuM 1991, 237, 240) zitiert wird, so ist festzustellen, dass dort (nur) auf eine alte Entscheidung des BGH (BGHZ 105, 71, 88) Bezug genommen wird, in der der BGH auf die Möglichkeit hingewiesen hat, dass im Einzelfall die Berufung des Vermieters auf eine Renovierungs- oder Abgeltungsklausel gegen Treu und Glauben (§ 242) verstoßen könne, soweit sich der erforderliche Renovierungsaufwand infolge des schon bei Vertragsbeginn schlechten Zustands der Räume wesentlich erhöht. Abgesehen davon, dass § 242 natürlich im Einzelfall unter besonderen Umständen schon einmal Anwendung finden kann, gilt nach wie vor die Rechtsprechung des BGH zu Klauseln bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung. Mag es insofern einmal im Rahmen einer zugelassenen Revision in Wohnraummietsachen nach der ab 1.1.2002 geltenden Neufassung der ZPO zu einer anderslautenden Entscheidung des BGH kommen. Solange das nicht der Fall ist und auch der Gesetzgeber das Problem im Rahmen der Mietrechtsreform nicht aufgegriffen hat, verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage; vgl. allerdings die Andeutungen des BGH im Urteil v. 26.9.2007, VIII ZR 143/06.).

Rz. 184

Hinweis

Vorleistungspflicht des Vermieters

Davon ist nicht das Problem berührt, dass in bestimmten Fällen der Vermieter vorleistungspflichtig ist, so z. B. – wie schon dargestellt – zunächst einen Wasserschaden beseitigen oder vorhandene Putzschäden reparieren muss. Das hat jedoch nichts mit dem Problem der "Grundrenovierung" zu tun (vgl. dazu Rn. 118).

Hat der Mieter eine (grund-)renovierte Wohnung übernommen, im Laufe seiner Mietzeit mehrfach die Tapete überstrichen, überlackiert usw., stellt sich das Problem so nicht, da er selbst einen Zustand erzeugt hat, der eine (neue) Grundrenovierung erfordert; dafür ist er dann auch verantwortlich.