KG Berlin Urteil vom 29.08.2005 - 22 U 279/04

Leitsatz (amtlich)

Die in einem Gewerberaummietvetrag enthaltene Formularklausel, wonach die nachträgliche Feststellung einer Abweichung der Größe des Mietobjektes keine Partei berechtigt, eine Änderung der Miete zu verlangen, ist wirksam.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.10.2004; Aktenzeichen 25 O 431/03)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 28.10.2004 verkündete Urteil des LG Berlin - 25 O 431/03 - teilweise geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 550 EUR nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweils nach § 247 BGB zu bestimmenden Basiszins auf 391,42 EUR seit dem 30.1.2002 und auf weitere 158,58 EUR seit dem 7.2.2002 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben

die Klägerin 30 % und der Beklagte 70 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen (vgl. § 26 Nr. 5 EGZPO).

Gründe

Die Berufung des Beklagten ist zum Teil begründet.

A. Die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung der von dem Beklagten geleisteten Kaution i.H.v. 2.926,63 EUR sowie seiner Zahlung vom 4.2.2002 i.H.v. 1.500 EUR entbehrt ihrer Grundlagen.

Die Klägerin kann weder die Bezahlung der für den Anstrich der Wände und die Erneuerung einer Tür geforderten Beträge von dem Beklagten verlangen, noch die Bezahlung des für den Abrechnungszeitraum 2001 ermittelten Nachzahlungsbetrages i.H.v. 903,44 EUR.

I. Soweit es die zuerst genannten Forderungen angeht, bedarf es nicht der Erhebung der von dem Beklagten angebotenen Beweise zu dem von ihm hinreichend substantiiert dargelegten Zustand der Räume im Zeitpunkt der Rückgabe sowie deren weiterer Überlassung an andere Nutzer, denn es mangelt einem entsprechenden Anspruch jedenfalls an der Darlegung von Umständen, die die Annahme des Bestehens von Schadensersatzansprüchen rechtfertigen.

a) Hinsichtlich der beschädigten Tür (Rechnung der B. GmbH v. 28.10.2002: 858,40 EUR) ist die Vorschrift des § 326 BGB a.F. ohne Bedeutung, weil es sich - wenn überhaupt - von vornherein um einen Schadensersatzanspruch und nicht um einen Erfüllungsanspruch, der erst durch entsprechende Erklärungen in einen Schadensersatzanspruch hätte übergeleitet werden können, handelte.

Die Voraussetzungen für die Annahme eines Anspruchs auf Ersatz etwaiger Beschädigungen der Tür sind aber nicht erkennbar. Das Übergabeprotokoll vom 21.3.2002 enthält nur die Feststellung "Tür muss repariert werden" und den Vermerk, "Auftrag an Fa. S. ist erteilt". Letzteres erfolgte - wie der Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat - durch die Klägerin. In den Schreiben der Klägerin vom 15.5. und 28.6.2002 ist die Tür mit keinem Wort erwähnt. Es fehlt insofern sowohl an der Darlegung des Schadens, als auch an der Behauptung, der Beklagte habe die Tür beschädigt; eine Aufforderung an den Beklagten, die für erforderlich gehaltenen Arbeiten auszuführen, ist ebenfalls nicht dargetan.

b) Im Hinblick auf den Anstrich der Wände hat sich der Beklagte durch Unterzeichnung des Übergabeprotokolls keineswegs der Möglichkeit begeben, die Erforderlichkeit dieser Arbeiten im Prozess in Abrede zu stellen, zumal er den Wandel im Vortrag ausdrücklich und plausibel damit erklärt hat, die Unterzeichnung sei nur unter dem Druck der Forderung weiteren Schadensersatzes erfolgt. Auch hier bedarf es indes nicht der Ermittlung des tatsächlichen Zustandes der Räume und der objektiven Möglichkeit, etwaige Mängel zu beheben, weil es jedenfalls an der erforderlichen Ablehnungsandrohung fehlt. Der Gläubiger muss - um den Voraussetzungen zu genügen - eindeutig und unmissverständlich klarmachen, dass er nach Ablauf der Nachfrist die Erfüllung endgültig ablehnen und damit seinen Erfüllungsanspruch unwiderruflich aufgeben werde; selbst die Androhung einer Schadensersatzforderung genügt nicht den strengen Voraussetzungen, wenn sie sich nicht eindeutig auf den Erfüllungsschaden bezieht, also z.B. auch ein Verzögerungsschaden gemeint sein könnte (vgl. die zahlreichen Nachweise bei Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl. 1990, § 326 Rz. 45).

Dem werden die Schreiben vom 15. Mai und 28.6.2002 nicht gerecht.

In dem Schreiben vom 15.5.2002 heisst es, "sollte bis zum 30.5.2002 weder eine Zahlung noch das Streichen der Räume veranlasst sein, sind wir gezwungen, einen Mahnbescheid gegen Sie zu erwirken". Das konnte der Beklagte ohne Weiteres dahin verstehen, dass wegen der erhobenen Geldforderungen ein Mahnbescheid in Aussicht gestellt werde, während im Übrigen die möglichen Konsequenzen gänzlich offen blieben. Nicht anders verhält es sich bei dem Schreiben vom 28.6.2002. Auch hier wird allein wegen der bezifferten Geldforderung eine konkrete Maßnahme angedroht, indem es heisst: "Wir setzen Ihnen eine letzte Nachfrist ... und werden bei Nichtzahlung des offenst...