KG Berlin Urteil vom 28.12.2006 - 12 U 80/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung

Leitsatz (amtlich)

Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung bei Beendigung des Vertrages geschuldeter Rückbauarbeiten ist - als Voraussetzung der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs - jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert.

Eine derartige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, gleichwohl erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen.

Normenkette

BGB § 281 Abs. 2 1. Alternative

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 15.03.2006; Aktenzeichen 29 O 34/06)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15.3.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin - 29 O 34/06 - abgeändert:

Der Klageantrag ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Gründe

I. Mit seinem am 15.3.2006 verkündeten Urteil, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das LG die auf Zahlung von Schadensersatz wegen unterlassener Rückbauarbeiten nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das LG ausgeführt, ein möglicherweise bestehender Vornameanspruch der Klägerin habe sich jedenfalls nicht gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB in einen geldwerten Ersatzanspruch umgewandelt. Das Schreiben der Klägerin vom 15.2.2005 enthalte nicht die nach dem Gesetz erforderliche Fristsetzung, auch eine endgültige Leistungsverweigerung der Beklagten läge nicht vor.

Zur Begründung ihrer hiergegen gerichteten Berufung trägt die Klägerin u.a. vor:

Das LG habe in seiner Entscheidung unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte zweifach schriftlich erklärt habe, dass sie von einem vertragsgemäßen Zustand ausgehen und deshalb weitere Arbeiten nicht geschuldet seien. Auch habe das LG nicht berücksichtigt, dass es sich bei den Verpflichtungen der Beklagten nicht um die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehandelt habe. Die Beklagte habe erhebliche und nicht von dem Mietvertrag der Parteien gedeckte Beschädigungen der Substanz und Eingriffe in die Funktion des Gebäudes zu verantworten. Eine Fristsetzung sei deshalb nicht erforderlich gewesen. Spätestens mit der endgültigen Leistungsverweigerung durch die Beklagte sei das Erfordernis der Setzung einer Frist entfallen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an sie 34.637,43 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung, die sie für zutreffend erachtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

II. Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache dem Grunde nach Erfolg. Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus §§ 280, 281 BGB.

1. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: Beklagte) hat die Mieträume in erheblichem Umfang umgebaut und mit Einbauten versehen. Die Beklagte war bei Vertragsende verpflichtet, das Mietobjekt geräumt zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Sie war deshalb verpflichtet, die von ihr geschaffenen Einrichtungen, Ein, Aus - und Umbauten zu entfernen bzw. rückzubauen (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl. 2004, S. 193 ff.). Soweit das Mietobjekt durch Einrichtungen oder deren Entfernung sowie Ein - und Umbauten verändert wurde, war sie verpflichtet, die Mietsache wieder in den früheren Zustand zu versetzen, indem sie sich bei Beginn des Mietvertrages befand (fünf vgl. Langenberg, a.a.O.). Die Rückbauverpflichtung der Beklagten ergibt sich auch aus § 14 des Mietvertrages. Ihre ursprüngliche Rückbauverpflichtung wird von der Beklagten auch nicht ernsthaft in Abrede gestellt.

Die Rückbauverpflichtung der Beklagten ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Klägerin bzw. ein Nachmieter das Mietobjekt in einer Weise umbauen will, dass die Wiederherstellungsarbeiten der Beklagten wieder beseitigt werden müssten. Es fehlte insoweit ein jeglicher Darlegung konkreter Umbaupläne. Die Behauptung der Beklagten, die Ausführung der Arbeiten sei wirtschaftlich betrachtet sinnlos, da jeder neue Mieter eine Umgestaltung des Mietbereichs verlangen würde, ist unsubstantiiert. Sie trifft in ihrer Allgemeinheit für nahezu jedes gewerbliche Mietobjekt zu.

2. Ihrer Rückbauverpflichtung ist die Beklagte nur in geringem Umfang nachgekommen. Der Zustand der Mieträume nach dem Auszug der Beklagten ergibt sich aus dem von einem Mitarbeiter der Beklagten unterzeichneten Abnahmeprotokoll vom 28.1.2005.

Das Unterlassen der Rückbauarbeiten stellt eine Vertragsverletzung des Mieters i.S.v. § 280 A...