Entscheidungsstichwort (Thema)
Unbegründete Ersatzforderung des Vermieters wegen unterbliebender Schönheitsreparaturen
Normenkette
Verfahrensgang
LG Berlin (Entscheidung vom 21.08.2007; Aktenzeichen 32 O 283/06) |
Tenor
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
2. Der Berufungskläger erhält gem. § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO Gelegenheit, hierzu binnen zwei Wochen nach Zugang Stellung zu nehmen.
Gründe
1. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:
Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
Beides ist nicht der Fall.
Das LG, hat die Klage zutreffend auf Grund der Erwägung abgewiesen, dass der Kläger die Voraussetzungen der Entstehung eines Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Mängelbeseitigung nicht dargelegt hat.
a) Dabei hat das LG richtig ausgeführt, dass die Entstehung eines Anspruchs auf Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280, 281 BGB auch im Fall von unterlassenen Schönheitsreparaturen grundsätzlich die Aufforderung des Schuldners zur Erbringung der Leistung und die Setzung einer Frist voraussetzt. Dies sieht auch die Berufung nicht anders.
Soweit die Berufung die Auffassung vertritt, eine Aufforderung zur Leistungserbringung mit Fristsetzung sei im vorliegenden Fall ausnahmsweise deshalb entbehrlich gewesen, weil der Beklagte unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe, dass er jegliche Arbeiten ablehne, kann der Senat dem nicht folgen.
Neben den zutreffenden Ausführungen des LG aus S. 5, 6 des angegriffenen Urteils ist zu berücksichtigen, dass an die Voraussetzungen der allein ausreichenden ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung nach ständiger Rechtsprechung strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 16, Rz. 163). Diese sind nur gegeben, wenn der Mieter durch seine Erklärung bzw. sein Verhalten eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen und es deshalb ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung umstimmen ließe (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl. 2008, 1. Teil, Rz. 484 m.w.N.).
Eine derartige Erfüllungsverweigerung kann zwar auch im Auszug des Mieters liegen, allerdings nur dann, wenn der Mieter ohne jegliche Renovierungsarbeiten auszieht, obwohl das Mietobjekt derart offensichtlich völlig verwohnt und in einem abgewirtschafteten, katastrophalen Zustand ist, dass sich der Auszug ohne die Vornahme irgendwelcher Arbeiten nur als Erfüllungsverweigerung darstellen kann (vgl. Langenberg, a.a.O., Rz. 488; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., Rz. 171).
Ob ein derartiger Fall vorliegend gegeben ist, erscheint unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers in dem selbständigen Beweisverfahren zu dem Zustand des Mietobjektes eher zweifelhaft, kann aber im zu beurteilenden Einzelfall letztlich dahinstehen.
Entscheidend dafür, dass dem Verhalten des Beklagten keine endgültige Erfüllungsverweigerung entnommen werden kann, ist nämlich Folgendes:
Die Hausverwaltung des Klägers hatte dem Beklagten unmittelbar nach Eingang von dessen Kündigungsschreiben mit ihrem Schreiben vom 29.10.2003 Folgendes mitgeteilt:
"Nach erfolgter Räumung der Räumlichkeiten dürfen wir Sie zu gegebener Zeit bitten, mit unserem Büro rechtzeitig telefonisch einen Termin zur Übernahme durch uns zu vereinbaren.
Wegen weitergehender Ansprüche, insb. auf Ausführung von Schönheitsreparaturen, behalten wir uns für unseren Auftraggeber Feststellungen vor, sobald die vollständig geräumten Räumlichkeiten von uns besichtigt werden konnten."
Nach dieser Ankündigung musste der Beklagte davon ausgehen, dass der Kläger bzw. seine Hausverwaltung nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten wird, sofern diese der Meinung sein sollten, dass weitergehende Ansprüche, insb. auf Ausführung von Schönheitsreparaturen, bestehen sollten. In dem Auszug des Beklagten kann deshalb ohne weitere Erklärung eine Erfüllungsverweigerung nicht gesehen werden, da dieser nach dem Erhalt des Schreibens davon ausgehen konnte und musste, dass seinem Auszug ohne weiteres Tätigwerden jedenfalls nicht der Erklärungswert entnommen würde, dass er die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigert.
Eine Besichtigung des Mietobjektes ist nach...
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