KG Berlin Beschluss vom 17.01.2002 - 8 RE-Miet 4/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erhöhungsverlangen der Verkäufers und § 2 Abs. 2 MHG

Leitsatz (amtlich)

§ 2 Abs. 1 S. 2 MHG ist bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im so genannten LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt.

Normenkette

MHG § 2 Abs. 1 S. 2; MHG § Abs. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 61 S 323/99)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 7 C 116/99)

Tenor

§ 2 Abs. 1 S. 2 MHG ist bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im so genannten LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt.

Gründe

I. Der Kläger verlangt vom Beklagten auf Grund der Mieterhöhungserklärung vom 19.10.1998 für die Zeit ab Januar 1999 Erhöhung des monatlichen Mietzinses von 569,84 DM um 162,16 DM auf 732 DM bruttokalt zzgl. eines Vorschusses für Heiz- und Warmwasserkosten i.H.v. 30 DM. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Eigentümer eines in der D.-straße 49, in Berlin gelegenen Grundstücks, auf dem sich ein fünfgeschossiges Vorderhaus und ein fünfgeschossiges Quergebäude befinden. Im November 1984 schloss der Kläger mit dem Land Berlin im Rahmen des Landesmodernisierungsprogramms einen „Modernisierungsvertrag”. Nach § 2 Abs. 4 dieses Vertrages sollte die öffentliche Förderung der Modernisierung und Instandsetzung des auf dem Grundstück gelegenen Vorderhauses erfolgen, wobei gem. § 2 Abs. 5 dieses Vertrages nach erfolgter Modernisierung und Instandsetzung 8 Wohneinheiten mit 600,77 m² Wohnfläche und eine gewerbliche Nutzfläche mit 98 m² Nutzfläche entstehen sollten. Unter Berücksichtigung von Gesamtkosten i.H.v. 999.532 DM gewährte das Land Berlin einen einmaligen Zuschuss i.H.v. 585.747 DM sowie Vorauszahlungsmittel; diese setzten sich aus einem Betrag i.H.v. 413.785 DM für den Wohnteil und einem Betrag i.H.v. 131.720 DM für den Gewerbeteil, mithin insgesamt insoweit 545.505 DM zusammen. Der Vertrag sah ferner unter § 4 Abs. 4 vor, dass 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin entschieden werden solle, ob und in welcher Höhe die Vorauszahlungsmittel in Darlehen umgewandelt bzw. endgültig als Zuschuss gewährt werden sollten. Schließlich sah § 7 Abs. 3 des Vertrages vor, dass der Kläger während der Dauer des Vertrages, die auf 20 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit festgelegt worden war, keine höheren Mieten verlangen durfte, als in diesem Vertrag vereinbart war.

Durch Vertrag vom 24.2.1986 vermietete der Kläger dem Beklagten eine der neugeschaffenen Drei-Zimmer-Wohnungen.

Nachdem das Land Berlin entschieden hatte, dass die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen seien, unterbreitete die Investitionsbank Berlin dem Kläger mit Schreiben vom 2.1.1996 verschiedene Rückzahlungsangebote. Diese sahen entweder die Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel in einem einmaligen Betrag unter Berücksichtigung eines Bonus i.H.v. 50 %, 66,6 % bzw. 87,5 %, abhängig von der Größe der geförderten Fläche, vor oder eine Umwandlung der Vorauszahlungsmittel in ein zinsloses Darlehen. Der Kläger entschied sich für die einmalige Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel. Unter Berücksichtigung eines Bonus i.H.v. 372.061,98 DM ergab sich zu seinen Lasten sodann ein Rückzahlbetrag i.H.v. 173.443,02 DM.

Nachdem der Beklagte sein Einverständnis zu der Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19.10.1998, die keinen Hinweis auf die Gewährung öffentlicher Förderungsmittel enthält, verweigert hatte, erhob der Kläger im Februar 1999 vor dem AG Charlottenburg Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 MHG. Durch Urteil vom 5.5.1999 gab das AG Charlottenburg der Klage statt, wobei es den Einwand des Beklagten, wonach das Mieterhöhungsverlangen wegen der Nichtberücksichtigung öffentlicher Förderungsmittel unwirksam sei, deshalb für unbeachtlich hielt, weil Gegenstand des Mietvertrages eine bereits modernisierte Wohnung war.

Auf die vom Beklagten eingelegte Berufung hat das LG das Urteil des AG abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das Mieterhöhungsverlangen entgegen § 2 Abs. 1 S. 2 MHG keine Kürzung entsprechend § 3 Abs. 1 S. 3 bis 7 MHG in Bezug auf die dem Kläger gewährten öffentlichen Mittel ausgewiesen habe und deshalb nicht erkennbar sei, ob diese Förderung dem Beklagten bei der Mietzinsbildung zugute gekommen sei. Da die zwischen dem Kläger und dem Land Berlin vereinbarte Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages auch noch nicht beendet sei, komme es nicht darauf an, dass die Wohnung ...