LG Berlin Urteil vom 25.04.2002 - 62 S 504/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhungserklärung: Nichtangabe von Kürzungsbeträgen wegen öffentlicher Förderung von Instandsetzungsarbeiten

Orientierungssatz

Wenn die öffentliche Hand einem Vermieter Mittel nur für Instandsetzungsarbeiten gewährt hat, muss eine Mieterhöhungserklärung keine Hinweise auf Kürzungsbeträge enthalten. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die öffentlichen Fördermittel vertragswidrig teilweise auch für Modernisierungsmaßnahmen verwendet hat. Dies begründet allenfalls Rückforderungsansprüche der öffentlichen Hand.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 22. Oktober 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 11 C 45/01 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.1 ZPO a.F. abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO a.F.).

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Sie beurteilt sich, da das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten am 28. September 2000 und damit vor dem 01. September 2001 zugegangen ist, nach dem zuvor geltenden Recht (Art. 229 § 3 Abs.1 Nr.2 EGBGB). Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) findet daher noch Anwendung.

Die Klagefrist des § 2 Abs.3 MHG ist gewahrt. Die Klage ist am 30. Januar 2001 und damit innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der dem Mieter zustehenden Überlegungsfrist bei Gericht eingegangen. Nach § 270 Abs.3 ZPO tritt eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage ein, wenn die Zustellung der Klage, die eine Frist wahren soll, "demnächst" erfolgt. Eine Zustellung "demnächst" bedeutet eine Zustellung innerhalb einer angemessenen Frist, wenn die Partei alles Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung unternimmt. Verzögerungen, die hingegen vom Gericht zu verantworten sind, sind der Partei nicht anzulasten (BGH NJW 2000, 2282). Da die Klägerin der Klageschrift einen zum Ausgleich des Gerichtskostenvorschusses bestimmten Scheck beigefügt hat, liegt eine Zustellung "demnächst" mit Zustellung jeweils am 08. März 2001 vor.

Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 505,55 DM um 162,67 DM auf 668,22 DM ab dem 01. Dezember 2000 gemäß § 2 Abs.1 MHG.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. September 2000 ist wirksam. Der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass sie gemäß § 2 Abs.1 Satz 2 MHG von dem Jahresbetrag der an sich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete keinen Abzug für von der öffentlichen Hand gewährte Modernisierungszuschüsse vorgenommen hat, denn solche Zuschüsse sind nicht gewährt worden. Im Schriftsatz der Beklagten vom 15. April 2002 werden insoweit auch nur nicht näher begründete Vermutungen angestellt. In Betracht kommen vorliegend nur diejenigen Zuwendungen, die die Klägerin aufgrund des Vertrags mit dem Land Berlin vom 26. März/14. November 1986 (Bl.49 ff. d.A.) erhalten hat. Aufgrund dieses Vertrags wurden jedoch lediglich Förderungsmittel zum Zwecke der Instandsetzung des Gebäudes gewährt, was sich aus dessen §§ 1 Abs.6 und 7, 2 Abs.1 und 7 Nr.1 und 3, 3, 4, 5 Abs.7, 6 Abs.1, 12 und den Streichungen sämtlicher Passagen, die eine Zweckbindung der Mittel auch für Modernisierung bestimmen würden, ergibt. Instandsetzungszuschüsse sind jedoch für eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG unerheblich und brauchen demgemäß auch in der Erhöhungserklärung nicht angegeben werden, wobei allein maßgeblich der intendierte Verwendungszweck und nicht die tatsächliche Verwendung durch den Vermieter ist (vergl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 2 MHG Rdnr.142 und § 3 Rdnr.169; vergl. auch LG Berlin in GE 2002, 196). Dies ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes. Der Vermieter ist bei Instandsetzungsarbeiten nicht berechtigt die Miete nach § 3 MHG zu erhöhen und umgekehrt muss nur der Vermieter, der die Vorteile des § 3 Abs.1 Satz 1 MHG nutzen darf, die Nachteile des § 3 Abs.1 Satz 3 bis 7 in Kauf nehmen. Zahlt die öffentliche Hand für Instandsetzungsmaßnahmen Geld, dann ergibt sich im Übrigen - vorbehaltlich einer anderen Bestimmung im Einzelfall - aus dieser Zweckbestimmung, dass die Zahlung letztlich dem Vermieter als Zuwendungsempfänger zufließen soll und nicht dem Mieter (vergl. Börstinghaus a.a.O., § 2 MHG Rdnr.142). Die Klägerin hat sich gegenüber dem Land Berlin in § 2 Abs.1 i.V.m. § 1 Abs.7 des Instandsetzungsvertrags im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrags zur Durchführung von Maßnahmen verpflichtet, die ihr ansonsten durch Verwaltungsakt nach dem damals gültigen § 39e BBauG (entspricht dem heutigen § 177 BauGB) auferlegt worden wären. Soweit sich das Land Berlin demgegenüber in dem Vertrag zur Gewährung von Zuschüssen verpflichtet hat, liegt darin eine Entschädigung zur Wahrung de...