Rz. 14
Bei der Gesamthandsgemeinschaft steht das Recht den mehreren Berechtigten zur gesamten Hand zu; der einzelne Gesamthänder kann weder ganz noch teilweise allein über das Grundstücksrecht verfügen. Verfügungen können nur mit Zustimmung aller Berechtigten getroffen werden, der Umfang der Berechtigung des Einzelnen ist nur für das Innenverhältnis relevant. Daher werden insbesondere die Erbteile der Miterben nicht in das Grundbuch eingetragen, ebenso wenig die Höhe der Anteile der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Rz. 15
Fälle der Gesamthandsgemeinschaft sind die Gesellschaft nach BGB/Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) (§§ 705 ff. BGB), der nicht rechtsfähige Verein (§ 54 BGB), die Erbengemeinschaft am ungeteilten Nachlass (§§ 2032 ff. BGB), die eheliche Gütergemeinschaft (§§ 1416 ff. BGB) und die fortgesetzte Gütergemeinschaft (§§ 1485 ff. BGB). Die Vorschriften über das gemeinsam verwaltete Gesamtgut einer Gütergemeinschaft sind auch dann anzuwenden, wenn Ehegatten aus dem Beitrittsgebiet gem. Art. 234 § 4 Abs. 2 EGBGB für das Fortbestehen des DDR-Güterstands optiert haben (Art. 234 § 4a Abs. 2 EGBGB). Für die Lebenspartnerschaft in dem nach Inkrafttreten des "Gesetzes zur Einführung des Rechts auf Eheschließung für Personen gleichen Geschlechts am 1.10.2017"[31] fortbestehenden, gleichzeitig aber auslaufenden (Art. 3 Abs. 3 des Gesetzes) Institut der Lebenspartnerschaft galten und gelten die Güterstandsregelungen des ehelichen Familienrechts entsprechend (grundsätzlich Zugewinngemeinschaft; Wahlgüterstände nach §§ 6, 7 LPartG).
Rz. 16
Beim nicht rechtsfähigen Verein unterscheidet § 54 Abs. 1 BGB in der seit 1.1.2024 geltenden Fassung,[32] ob der Vereinszweck auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist oder nicht.[33] Im letzteren Fall gelten die §§ 21 ff. BGB entsprechend, im ersteren wird auf §§ 705 ff. BGB verwiesen. Der nicht wirtschaftliche Verein kann damit nur durch Eintragung in das Vereinsregister Rechtsfähigkeit und Grundbuchfähigkeit erlangen.[34] Der auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtete Verein muss wie die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Nach der bis 31.12.2023 geltenden Rechtslage sollte er nur durch Nennung seiner Mitglieder in das Grundbuch eingetragen werden können (siehe § 4 Einl. Rdn 57).[35] Politische Parteien als nichtrechtsfähige Vereine werden als grundbuchfähig anerkannt, vgl. zur Parteifähigkeit im Zivilprozess auch § 3 PartG.[36]
Rz. 17
Fälle einer Gesamthandsgemeinschaft sind auch die offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Kommanditgesellschaft (KG) (§§ 105 Abs. 2, 161 Abs. 2 HGB). Auf sie ist § 47 GBO jedoch nicht anzuwenden, da das Recht nicht für den einzelnen Gesellschafter, sondern für die Gesellschaft unter ihrer Firma eingetragen wird (vgl. § 15 GBV Rdn 5 ff.). Dies entspricht der gesetzlichen Anerkennung dieser Handelsgesellschaften als teilrechtsfähige Gesellschaften nach § 124 HGB.
Rz. 18
Miteigentümer nach Bruchteilen, insbesondere auch Eheleute, können sich betreffend die Bewirtschaftung der Immobilie zu einer GbR zusammenschließen, auch wenn deren Zweck nur auf Erwerb, Halten und Bewohnen eines Grundstücks gerichtet ist.[37] Sie bilden – wie sonstige Familiengesellschaften, deren Zweck lediglich die Verwaltung des eigenen Vermögens ist – eine typische Innengesellschaft, die nicht rechtsfähig ist. Wenn die GbR durch Vermietung oder Verpachtung der Immobilie am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie als Außengesellschaft zwar als teilrechtsfähig anerkannt, sachenrechtlich ist dies dennoch nicht relevant, wenn die Eigentümer als Berechtigte nach Bruchteilen im Grundbuch eingetragen sind,[38] sie sind nicht etwa gezwungen, als GbR Grundstückseigentümer zu sein.[39]
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