Rz. 180
Das GBA ist verpflichtet, vor der Eintragung im Grundbuch die Wirksamkeit der Vollmacht des für den Eigentümer Handelnden zu prüfen.[451]
I. Form; Vermutung des Fortbestehens
Rz. 181
Materiell-rechtlich bedarf die Vollmacht wegen § 167 Abs. 2 BGB keiner Form. Für das Grundbuchverfahren gilt dann aber – aus Nachweisgründen – § 29 GBO, weswegen eine bloß unterschriftsbeglaubigte, in Urschrift vorzulegende Vollmacht genügt. Die h.M. verlangt als teleologische Reduktion eine beurkundete Vollmacht nur dann, wenn schon durch die Erteilung der Vollmacht der Vollmachtgeber in gleicher Weise wie durch sofortigen Abschluss des (formbedürftigen) Geschäfts gebunden sei. Dies wird vorrangig bei unwiderruflicher Erteilung angenommen.[452] Die vorweggenommene Bindung ist aber rechtsdogmatisch der Ausnahmefall. In eine Ermittlung der Nebenumstände, um die Frage der Bindung und der Einhaltung der Form zu prüfen, kann das GBA nicht ins Blaue hinein eintreten, sondern nur, wenn sich schon konkrete Anhaltspunkte ergeben haben.
Rz. 182
Die Vollmacht kann nachgewiesen werden durch Vorlage der Ausfertigung (§ 47 BeurkG – bei beurkundeten Vollmachten) oder des Originals einer unterschriftsbeglaubigten Vollmacht beim GBA.[453] Allerdings würde das Dokument damit auf die Dauer der Bearbeitung dem Bevollmächtigten entzogen. Handhabbar ist dieses Verfahren deswegen nur bei Spezialvollmachten, die sich auf den Vollzug dieses einen Geschäfts beschränken. Sonst genügt eine Vorlage in der jeweiligen Form in der notariellen Beurkundung und Weiterleitung lediglich einer beglaubigten Abschrift hiervon an das GBA, allerdings mit notarieller Feststellung der Dokumentenvorlage.[454] Bei beurkundeten Verträgen wird damit vor allem ein Gleichlauf mit dem materiell-rechtlichen Gutglaubensschutz (§ 172 BGB) erreicht. Der Vorlagevermerk kann auch später hinzugefügt werden. Eine zusätzliche Erklärung des Notars, dass ein Widerruf ihm gegenüber nicht erklärt wurde,[455] ist nicht erforderlich.[456] Ebenso ist der Fall zu behandeln, wenn der Bevollmächtigte sich in einer von demselben Notar beurkundeten Erklärung zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis auf die von diesem verwahrte Urschrift beruft.[457] Der Bevollmächtigte muss jedoch eine ihm selbst erteilte Ausfertigung vorlegen; eine Legitimation durch anderen Personen erteilte Ausfertigungen scheidet aus.[458]
Die Fortbestandsvermutung der Vollmacht soll aber erlöschen, wenn der Bevollmächtigte zugleich als Alleinerbe des Vollmachtgebers auftritt.[459] Vgl. zur transmortalen Vollmacht auch § 35 GBO Rdn 26 f.
Rz. 183
Der Grundbuchrichter hat die Erteilung und den Umfang der Vollmacht[460] zu prüfen, ebenso etwaige Wirksamkeitsmängel.[461] Wirksamkeitsmängel können sich aus gesetzlichen Verboten ergeben[462] oder auflösenden Bedingungen,[463] auch aus aufschiebenden Bedingungen. Sofern diese im Außenverhältnis wirken sollen, muss der Bedingungseintritt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sein.[464] Es muss aber durch Auslegung ermittelt werden, ob die Vollmachtsbeschränkung das Außenverhältnis betreffen soll.[465]
Die Erklärung muss auch in fremdem Namen abgegeben sein; dies wird sich häufig aber aus den Gesamtumständen ergeben können, wenn eine auf den Betroffenen zurückführende Vollmacht vorgelegt wird. Dabei ist ein großzügiger Maßstab anzuwenden.[466] Grundsätzlich kann das GBA entsprechend dem in § 172 Abs. 2 BGB anerkannten Erfahrungssatz davon ausgehen, dass die Vollmacht nicht erloschen ist, wenn ihm die Vollmachtsurkunde vorgelegt wird.[467] Ebenso reicht die Vermutung des § 682 BGB zum grundbuchmäßigen Nachweis des Fortbestehens der Vollmacht aus, und diese braucht nicht ausdrücklich für die Erben erteilt zu sein, wenn sich die Grundlage der Vermutung, nämlich das Vorliegen eines Auftragsverhältnisses, aus dem Inhalt der in der Form des § 29 GBO vorgelegten Vollmacht ergibt.[468]
Ergibt sich aus der Auflassungsverhandlung, in welcher der Vertreter einer Partei mitgewirkt hat, dass den Beteiligten die Vollmachtsurkunde in Urschrift oder Ausfertigung vorgelegen hat, so hat das GBA von der im Zeitpunkt der Auflassung bestehenden Vertretungsmacht auszugehen und kann nicht die Vorlage der Vollmacht in Urschrift oder Abschrift verlangen.[469]
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