Rz. 13
Die Berechtigung zur Löschungszustimmung folgt aus der Verfügungsberechtigung über das Recht des Eigentümers an dem zu löschenden Grundpfandrecht. Sie ist damit von der Berechtigung zur Verfügung über das Grundstückseigentum selbst zu unterscheiden. Die Berechtigung muss im Zeitpunkt der Löschung des Grundpfandrechts vorliegen (vgl. Rdn 19).
Verfügungsberechtigt ist im Regelfall derjenige, der im Zeitpunkt der Löschung des Grundpfandrechts als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Für den Grundbuchvollzug gilt die – widerlegliche – Vermutung des § 891 BGB.[28] Das Grundbuchamt darf durch eine beantragte Löschung nicht wissentlich daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen.[29] Der wirkliche Eigentümer muss gem. § 39 Abs. 1 GBO als Eigentümer voreingetragen sein, vorbehaltlich der Ausnahmefälle des § 40 GBO und des Handelns aufgrund transmortaler Vollmacht.[30] Wird bei einem Eigentumswechsel die Löschung des Grundpfandrechts vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung vollzogen, genügt die Zustimmung des Veräußerers.[31] Zur Löschung nach Eigentumsumschreibung ist die Zustimmung des neuen Eigentümers erforderlich.[32] Beim herrenlosen Grundstück ist § 27 GBO nicht zu beachten.[33]
Rz. 14
Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers haben je nach ihrem Inhalt unterschiedliche Auswirkungen auf seine Zustimmungsbefugnis i.S.d. § 27 GBO. Verfügungsbeschränkungen, die nur das Eigentum am Grundstück betreffen (z.B. Zwangsversteigerung, Verbot zur Veräußerung oder Belastung des Grundstücks) hindern den Eigentümer nicht, der Grundpfandrechtslöschung zuzustimmen.[34] Wenn die Person des Eigentümers in ihrer Verfügungsmacht dagegen allgemein beschränkt ist (z.B. weil über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder sich eine Nacherbfolge auf das Eigentümerrecht erstreckt) oder wenn sie bei einem gedachten Übergang des Grundpfandrechts auf ihre Person hierüber nicht verfügen dürfte, steht die Zustimmungsberechtigung nicht mehr ihr, sondern dem an ihrer Stelle Verfügungsbefugten zu (z.B. Insolvenzverwalter). Eine vorher vom Eigentümer erteilte Zustimmung verliert ihre Wirksamkeit.[35]
Rz. 15
Der Vormund des minderjährigen Eigentümers (nicht aber die Eltern) und der Betreuer[36] des unter Betreuung stehenden Eigentümers bedarf zur Löschung im Hinblick auf den damit verbundenen Verzicht auf das Eigentümerrecht der familien- oder betreuungsgerichtlichen Genehmigung (§ 1850 Nr. 1 BGB), auch wenn das Grundpfandrecht an letzter Rangstelle steht[37] oder eine Löschungsverpflichtung besteht,[38] da es generell nicht die Aufgabe des Grundbuchamt ist, materiell-rechtliche oder gar wirtschaftliche Erwägungen zu Bedeutung oder "Wert" der formalen Grundbuchposition anzustellen und S. 1 dazu dient, dem Grundbuchamt weitergehende Prüfungen zur Erforderlichkeit einer Eigentümerzustimmung zu ersparen. Die betreuungsgerichtliche Genehmigung zur Bestellung einer neuen Grundschuld mit bestimmter Rangstelle umfasst im Regelfall auch die Zustimmung zur Löschung eines Pfandrechts, das dieser Rangstelle entgegensteht.[39]
Rz. 16
Ist der Eigentümer Vorerbe, so muss die Zustimmung i.S.d. § 27 GBO von ihm und im Hinblick auf § 2113 BGB grds. darüber hinaus zu deren Schutz auch von allen Nacherben (nicht aber den Ersatznacherben)[40] erklärt werden. Die Nacherbenzustimmung ist nicht erforderlich, wenn das Eigentümerrecht nicht in den von den Nacherben zu beanspruchenden Nachlass fällt, etwa weil der Vorerbe befreit ist und die Zustimmung entgeltlich erfolgt – was dem Grundbuchamt sodann nachzuweisen ist –,[41] oder der Vorerbe die Hypothekenforderung aus eigenen Mitteln tilgt.[42] Auch ein letztrangiges Grundpfandrecht darf entgegen der h.M.[43] nur mit Zustimmung der Nacherben gelöscht werden. Die Gründe dafür sind dieselben wie diejenigen, die für das Erfordernis der betreuungsgerichtlichen Genehmigung angeführt werden, vgl. Rdn 15.
Rz. 17
Steht das Eigentum mehreren Personen zu, ist zu unterscheiden:
| a) | zur aufhebungsbedingten Löschung einer Gesamtbelastung, sei es an mehreren Grundstücken, sei es an mehreren oder allen Miteigentumsanteilen an einem Grundstück, müssen die Eigentümer aller belasteten Grundstücke bzw. Inhaber aller belasteten Miteigentumsanteile zustimmen,[44] da mehrere Eigentumsbruchteile mehreren Grundstücken gleichstehen.[45] Ist nur ein Bruchteil belastet, muss demgemäß auch nur dessen Inhaber zustimmen. Der Verzicht auf das Grundpfandrecht an einem einzelnen Grundstück oder einem einzelnen Miteigentumsanteil an einem insgesamt mit dem Grundpfandrecht belasteten Grundstück, der gem. § 1175 Abs. 1 S. 2 BGB ebenfalls zum Erlöschen des Grundpfandrechts nur an diesem einzelnen Grundstück oder Miteigentumsanteil führt, ist dagegen auch ohne Eigentümerzustimmung zu vollziehen;[46] |
| b) | bei Gesamthandseigentum müssen zur Löschung des Grundpfandrechts alle verfügungsberechtigten Gesamthänder, zustimmen.[47] |
Rz. 18
(Auch) die Zustimmungserklärung des S. 1 kann durch einen Vertreter des Eigen...
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