Rz. 97
§ 925 Abs. 1 BGB setzt als Ausnahmevorschrift zu § 128 BGB voraus, dass die Auflassung in gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile (Veräußerer und Erwerber) vor der zuständigen Stelle erklärt wird,[256] wobei die gleichzeitige Anwesenheit im Regelfall dem GBA nicht besonders nachzuweisen ist.[257] Die Auflassung darf deshalb nicht in Angebot und Annahme (z.B. auch im Rahmen eines Kaufangebots) aufgespalten werden. Eine persönliche Anwesenheit von Eigentümer und Auflassungsempfänger verlangt § 925 Abs. 1 BGB aber nicht. Die Auflassung kann auch durch Bevollmächtigte oder vollmachtlose Vertreter (auch ein Vertragsteil für den anderen) erklärt werden.[258] Ein dazu ermächtigter Notar kann aber keinen der Beteiligten bei einer Auflassung vertreten, an der er selbst als Amtsperson mitwirkt. Als Vertreter kann er die materielle Auflassung nur vor einem anderen Notar oder sonstigen zuständigen Stelle erklären. Schließlich müssen auch nicht alle auf einer Vertragsseite Beteiligten gleichzeitig anwesend sein.[259]
Rz. 98
Ausnahmen vom Erfordernis gleichzeitiger Anwesenheit sind geregelt in:
| ▪ | § 894 ZPO: wenn ein Teil zur Auflassung durch gerichtliches Urteil rechtskräftig verurteilt ist, ersetzt dieses Urteil seine Erklärung.[260] Hinzukommen muss die Auflassungserklärung des anderen Teils vor der zuständigen Stelle und die Feststellung, dass das Urteil (mit Rechtskraftvermerk, bei einer Zug-um-Zug-Verurteilung ist vollstreckbare Ausfertigung nötig) bei Beurkundung vorliegt.[261] |
| ▪ | Art. 143 EGBGB gestattet landesrechtliche Vorschriften für Auflassung im Versteigerungstermin.[262] |
| ▪ | Art. 127 EGBGB lässt Landesrecht für Eigentumsübertragung an buchungsfreien Grundstücken unberührt (vgl. Rdn 42). |
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