1. Sonderform des Erbbaurechts
Rz. 214
Das Wohnungserbbaurecht ist eine besondere Art des Erbbaurechts auf der Rechtsgrundlage des § 30 WEG.[890]
2. Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigten
Rz. 215
Das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und den Wohnungserbbauberechtigten beurteilt sich
| ▪ | sachenrechtlich nach ErbbauRG und den sachenrechtlichen Vereinbarungen des Erbbaurechts; |
| ▪ | schuldrechtlich nach den als Inhalt des Erbbaurechts eingetragenen Vereinbarungen und etwaigen rein schuldrechtlichen Vereinbarungen; |
| ▪ | bezüglich des Erbbauzinses nach dessen Inhalt, also nur bei Aufteilung des Erbbauzinses (aufgrund Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer, entsprechender Grundbucheintragung und Zustimmung der Berechtigten am Grundstück) beschränkt auf den anteiligen Erbbauzins, andernfalls unter Haftung für den unveränderten Gesamterbbauzins.[891] |
3. Begründung von Wohnungserbbaurecht
Rz. 216
Jeder Wohnungserbbauberechtigte muss Bruchteilsberechtigter am Erbbaurecht sein oder gleichzeitig werden. Eine Begründung ist auch am Gesamterbbaurecht möglich.[892] Die Begründung erfolgt gemäß §§ 3 oder 8 WEG durch Verbindung eines jeden Mitberechtigungsanteils mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (siehe Rdn 17).[893] Nach § 12 ErbbauRG ist Sondereigentum möglich, weil jeder Mitberechtigte Miteigentümer am Gebäude ist, also rechtlich Miteigentümer an den zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teilen des Gebäudes und Alleineigentümer seines Sondereigentums werden kann. Streitig ist, ob eine Teilung nach § 8 WEG auch dann möglich ist, wenn bereits ein Erbbaurecht besteht, das in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt ist.[894] Zutreffend steht hier § 12 ErbbauRG entgegen, weil das Gebäude nicht mehr in der Verfügungsgewalt des Grundstückseigentümers steht.[895]
Rz. 217
Als Inhaltsänderung des Erbbaurechts bedarf die Vorratsteilung nach § 8 WEG nicht der Zustimmung des Grundstückseigentümers,[896] auch nicht nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG,[897] der nur für Veräußerung des Erbbaurechts selbst gilt.[898] Ein bestehendes Zustimmungserfordernis wird Bestandteil jeder Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Die Aufhebung dieses Erfordernisses an einer Einheit bedarf weder der Zustimmung der übrigen Wohnungserbbauberechtigten noch der dinglich Berechtigten.[899]
Die Umwandlung von Gesamthandseigentum einer Erbengemeinschaft in Bruchteilseigentum bedarf nicht der Zustimmung nach § 5 ErbbauRG.[900] Bei Zuschreibung des belasteten Grundstücks zum Erbbaurecht und dessen Aufhebung verwandelt sich das Wohnungserbbaurecht nicht ohne weiteres in Wohnungseigentum um.[901]
4. Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander
Rz. 218
Das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander richtet sich nach §§ 10 ff. WEG (siehe Rdn 96 ff.). Zwischen ihnen kann kein Erbbauzins vereinbart werden.[902]
Rz. 219
Die Eintragung im Wohnungserbbaurechtsgrundbuch erfolgt entsprechend §§ 7 und 9 WEG (dazu § 8 WGV). Es werden also neben dem Grundbuchblatt des Grundstücks je ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungserbbaugrundbuch) für jeden Anteil angelegt (§ 30 Abs. 3 WEG).[903]
Die Veräußerung des Wohnungserbbaurechts richtet sich einerseits nach den Bestimmungen des Erbbaurechts, andererseits zusätzlich nach den Regeln des WEG. Die Aufhebung des Wohnungserbbaurechts führt nicht dazu, dass sich die Wohnungserbbaurechte in Wohnungseigentum umwandeln, selbst dann, wenn das Grundstück im Eigentum der Wohnungserbbauberechtigten steht. Vielmehr ist ein Vertrag über die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum erforderlich.
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