OLG Karlsruhe Beschluss vom 22.12.2022 - 14 W 75/22 (Wx)

Leitsatz (amtlich)

1. Ein bestehendes Erbbaurecht hindert den Vollzug eines Teilungsantrags gemäß § 8 WEG, da ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gilt (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG) und nicht Gegenstand von Sondereigentum werden kann (§ 93 BGB), (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 27. März 1998 - 15 W 332/97 -, juris).

2. Im Unterschied zu einer "Vorratsteilung" nach § 8 WEG und dadurch entstehendem substanzlosem Sondereigentum ist der Eigentümer eines Grundstücks bei (noch) bestehendem Erbbaurecht nicht befugt, über das Bauwerk zu verfügen, das nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG Teil des Erbbaurechts ist. Die beiden Fälle sind daher nicht ohne Weiteres miteinander vergleichbar.

Verfahrensgang

AG Villingen-Schwenningen (Aktenzeichen VSW014 GRG 746/2022)

Tenor

1. Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Villingen-Schwenningen vom 26.07.2022, Az. VSW014 GRG 746/2022, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller.

3. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

4. Der Gegenstandswert wird auf 84.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller begehrt die Eintragung einer Teilungserklärung nach § 8 WEG hinsichtlich eines in seinem Eigentum stehenden Grundstücks, das derzeit mit einem in Ausübung eines Erbbaurechts errichteten Einfamilienhaus nebst Doppelgarage bebaut ist.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 15.11.2021 (UR ... des Notars K), auf den verwiesen wird, erwarb der Antragsteller von der P das im Grundbuch des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen, Gemeinde ..., Blatt ..., eingetragene Grundstück Flst. Nr. ..., ..., Gebäude- und Freifläche mit 9,87 ar, das mit einem Erbbaurecht belastet ist. Das Grundstück ist mit einem in Ausübung des Erbbaurechts errichteten Einfamilienhaus nebst Doppelgarage bebaut.

Mit gesonderter Urkunde des Notars Dr. V in Freiburg vom ... (UR ...) hatte der Antragsteller zuvor das Erbbaurecht an dem vorstehenden Grundbesitz von dem Erbbauberechtigten erworben. Das Erbbaurecht sollte nach dem Vollzug des Eigentumswechsels aufgehoben und im Grundbuch gelöscht werden. Das Erbbaurecht ist mit einer Briefgrundschuld in Höhe von 7.413,73 EUR mit 10 % Jahreszinsen belastet (Grundbuch des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen, Gemeinde ..., Blatt ..., Abt. III Nr. 2).

Am 11.04.2022 erklärte der Antragsteller vor dem Notar Dr. S, Notar in ..., zu öffentlicher Urkunde die Teilungserklärung nach § 8 WEG mit Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks. Das vorhandene Wohnhaus soll danach in ein Fünffamilienhaus mit vier PKW-Garagen und zwei Carport-Stellplätzen sowie weiteren Außenstellplätzen umgebaut werden. Auf die öffentliche Urkunde vom 11.04.2022 wird verwiesen.

Unter dem 14.03.2022 beantragte der vom Antragsteller bevollmächtigte Notar K den Vollzug des Eigentumswechsels hinsichtlich des Kaufvertrags vom 15.11.2021 sowie den Vollzug sämtlicher in der genannten Urkunde enthaltener und im Grundbuch noch nicht erledigter Eintragungsanträge im Grundbuch. Auf das Schreiben vom 14.03.2022 wird verwiesen.

Mit weiterem Schreiben vom 09.06.2022, auf das verwiesen wird, nahm der bevollmächtigte Notar namens des Antragstellers den Antrag auf Löschung des Erbbaurechts zurück, da der Brief zu der oben erwähnten Grundschuld verloren gegangen sei.

Der Notar Dr. S hat für den Antragsteller am 19.04.2022 nach § 15 Abs. 2 GBO unter Bezugnahme auf die Urkunde vom 11.04.2022 den Vollzug der Teilungserklärung des Grundstücks Flst. Nr. ... nach § 8 WEG beantragt, wobei der Vollzug gemäß Schreiben vom 22.06.2022, auf das verwiesen wird, vor Vollzug der Löschung des Erbbaurechts erfolgen solle.

Mit Beschluss vom 26.07.2022, auf den Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Villingen-Schwenningen nach vorhergehendem Hinweis den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Fortbestand des Erbbaurechts hindere den Vollzug des Teilungsantrags. Des Weiteren liege die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplänen nicht vollständig vor, die für die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum erforderliche Genehmigung nach § 22 BauGB fehle.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des von dem Notar Dr. S vertretenen Antragstellers vom 29.07.2022, auf die verwiesen wird. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen hindere der Fortbestand des Erbbaurechts den Vollzug des Teilungsantrags nicht. Eine Genehmigung nach § 22 BauGB sei aufgrund des in der Gemeinde ... geltenden Ortsrechts nicht erforderlich.

Unter dem 02.08.2022 hat der Notar eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG nebst Aufteilungsplänen nachgereicht.

Ausweislich der auf Nachfrage des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen übermittelten Satzung vom 28.11.2011 zur Aufhebung der Satzung über die Sicherung der Zweckbestimmung des Fremdenverkehrs vom 23.11.1992 ist die ents...