Keller (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zugewiesen. Wurden keine Sondernutzungsrechte begründet, so kann die Gemeinschaft eine Gebrauchsregelung gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss treffen. Ein Kellertausch wird notwendig, wenn die tatsächlichen Besitzverhältnisse an den Kellerräumen nicht den Eigentumsverhältnissen laut Grundbuch bzw. den Sondernutzungsrechten gemäß Teilungserklärung oder der Gebrauchsregelung durch Beschluss entsprechen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich im BGB und WEG.

Die häufigsten Fallen

1. Ein Beschluss über einen Tausch der im Sondereigentum stehenden Keller ist nichtig. Der Eigentümerversammlung fehlt die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden.
2. Wollen die Eigentümer die Sondernutzungsrechte ändern, so hat der Kellertausch durch eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung im Wege der Vereinbarung zu erfolgen. Diese ist in das Grundbuch einzutragen, damit sie auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern Wirksamkeit erhält. Eine Änderung der Sondernutzungsrechte durch Beschluss ist nicht möglich.

1 Keller im Sondereigentum

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. In einer Wohnungseigentumsanlage werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet. Ein Wohnungseigentümer begehrt nun von einem anderen unter Berufung auf die Teilungserklärung erfolgreich die Herausgabe einer bestimmten Kellerfläche. Hinsichtlich der Zuordnung der übrigen Keller kann er sich aber nicht auf einen – wenn auch seit Jahren bestehenden – tatsächlichen Nutzungszustand berufen.^[1] Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es unter den genannten Umständen nicht verwehrt, dass sie mit Blick auf die veranlasste und gerichtlich vorgegebene neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung auch im Übrigen an der ursprünglich geübten tatsächlichen (teilungsordnungswidrigen) Handhabung der Kellerzuteilung nicht mehr festhält. Dem Beseitigungsverlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands kann der Eigentümer, der eine solche Veränderung herbeigeführt hat, ggf. eine Gestattungsvereinbarung, eine Notgeschäftsführung zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens, eine Anpassungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zweck der Beseitigung des Zustands einer gravierenden Unbilligkeit oder das Vorliegen besonderer Umstände aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegenhalten.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.11.2007, I-3 Wx 158/07.

1.1 Freiwilliger Kellertausch

Praxis-Beispiel

Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller

Vor Fertigstellung des Gebäudes werden die Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses, zu welchen Keller im Sondereigentum gehören, verkauft. Nach Fertigstellung des Gebäudes werden die Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger an die Erwerber übergeben, ohne dass dies jemandem auffällt. Nach 3 Jahren erkennt ein Eigentümer den Fehler und bittet die Verwaltung, eine Kellerverteilung gemäß Grundbuch und Teilungserklärung vorzunehmen. Wie ist vorzugehen?

Die Verwaltung kann einen Kellertausch nur auf freiwilliger Basis veranlassen. Sie sollte zunächst die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, die Eigentümer in der nächsten Versammlung hierüber informieren und aufzeigen, wie durch einen Kellertausch die Eigentümer die jeweils zu ihren Wohnungen laut Grundbuch gehörenden Keller erhalten können, welcher Eigentümer also an welchen Eigentümer seinen Keller herauszugeben hat.

Sachverhalt wie vor, jedoch sind sich die Eigentümer einig, dass jeder den Keller behalten will, den er in Besitz hat. Er soll hieran Eigentum erwerben. Was ist zu tun?

Das Eigentumsrecht an den Kellerräumen ist so zu ändern, dass im Ergebnis jeder Besitzer auch Eigentümer seines Kellerraums ist. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 den Kellerraum der Wohnung Nr. 2 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 den Kellerraum Nr. 3 in Besitz, so muss dessen Eigentümer das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 3 dem Eigentümer der Wohnung Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 den Kellerraum Nr. 1 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 3 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 1 übertragen.

Hinweis

Notarielle Beurkundung

Die Eigentumsübertragung der Kellerräume erfolgt durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Veräußerung gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB sowie durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Auflassung gemäß § 4 ...