Kauf bricht nicht Miete: Gilt auch beim Verkauf von Miteigentumsanteil

1 Leitsatz

Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.

2 Normenkette

§§ 566, 567 BGB

3 Das Problem

Beim Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Wohnung nach Überlassung an den Mieter tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Der Käufer kann vom Mieter daher keinen Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen, sondern muss den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, insbesondere mit dem abgeschlossenen Inhalt, übernehmen; selbst dann, wenn die Konditionen (z. B. Miethöhe oder Mietstruktur) nicht mehr marktgerecht sind. Ferner kann der Käufer das bestehende Mietverhältnis – wie vormals auch der Verkäufer – nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) vorliegt.

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des KG Berlin, wenn der Alleineigentümer einer Wohnung einen Miteigentumsanteil an einen Dritten veräußert. Dieser tritt dann neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. Daher erlangt der Erwerber auch in diesem Fall mit dem Eigentum die Stellung eines Mitvermieters, sodass Willenserklärungen (z. B. Mieterhöhung, Kündigung) auch von ihm unterschrieben werden müssen.

5 Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 15.12.2020, 1 W 1461/20