KG Berlin Beschluss vom 17.12.2020 - 1 W 1461/20

Leitsatz (amtlich)

Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.

Normenkette

BGB §§ 181, 566-567, 567b, 1056, 1629, 1795, 1909; GBO §§ 13, 18-19, 29

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 28.04.2022; Aktenzeichen V ZB 4/21)

Tenor

Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die in Abt. I lfd. Nr. 2 mit den Beteiligten zu 2 und 3 als deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen ist. Das dort verzeichnete Grundstück ist mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus bebaut. Die Beteiligten zu 4 und 5 sind die Kinder des Beteiligten zu 2.

Am 5. November 2015 erteilte der Beteiligte zu 3 dem Beteiligten zu 2 zur UR-Nr. 8 .../2 ... des Notars G ... B ... in B ... eine "Immobilienvollmacht" zur Vertretung des Beteiligten zu 3 u.a. für dessen Beteiligungen als Gesellschafter in Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 69-72 Bd. II der Grundakten verwiesen.

Die mit dem Beteiligten zu 2 verheiratete Mutter der Beteiligten zu 4 und 5 erteilte diesem zur UR-Nr. 6xx/2xxx der Notarin J ... S ... in B ... am 5. September 2019 "Generalvollmacht", wegen deren Einzelheiten auf Blatt 75-78 Bd. II der Grundakten verwiesen wird.

Am 9. März 2020 einigte sich der Beteiligte zu 2 im eigenen und im Namen des Beteiligten zu 3 zur UR-Nr. 1xx/2xxxder Notarin J ... S ... in B ... auf die Übertragung von 93,8 Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 1 an dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundstück auf sich und bewilligte und beantragte die Eintragung im Grundbuch. Im eigenen und im Namen seiner Ehefrau sowie der Beteiligten zu 4 und 5 einigte er sich sodann auf die Übertragung von jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück an die Beteiligten zu 4 und 5 und bewilligte und beantragte auch insoweit die Eintragung im Grundbuch.

Die Notarin hat die UR-Nr. 1xx/2xxx mit Schriftsatz vom 13. März 2020 mit der Bitte um weitere Veranlassung dem Grundbuchamt übersandt. Mit Verfügung vom 25. März 2020 hat das Grundbuchamt u.a. für die Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4 und 5 die Genehmigung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger für erforderlich erachtet, weil der Erwerb eines vermieteten Grundstücks nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Hiergegen von der Notarin erhobene Einwendungen hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 26. August 2020 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Beschwerde vom 30. September 2020, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 9. Oktober 2020 nicht abgeholfen hat.

II. 1. Die Beschwerde ist statthaft. Erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, so kann gegen jede darin aufgeführte Beanstandung Beschwerde erhoben werden, § 71 Abs. 1 GBO (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 71, Rdn. 34). Die Verfügung des Grundbuchamts vom 25. März 2020 ist eine Verfügung im Sinne von § 18 Absatz 1 S. 1 Alt. 2 GBO, auch wenn das Grundbuchamt sie ursprünglich nicht als solche verstanden haben wollte.

In der Verfügung werden keine Hindernisse aufgeführt, die nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung zu beseitigen wären. Das betrifft insbesondere auch den dortigen Punkt 3. Dem steht nicht entgegen, dass der Erlass einer Zwischenverfügung dann unzulässig ist, wenn die zur Eintragung erforderliche Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht erklärt ist (BGH, WM 2017, 1072, 1073; Senat, Beschluss vom 8. Juli 2020 - 1 W 35/20 - NZG 2020, 1033, 1034). Darum ging es bei Punkt 3 hingegen nicht. Die zur Umschreibung der beiden Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4 und 5 erforderliche Bewilligung, § 19 GBO, ist in der UR-Nr. 1xx/2xxx enthalten, lediglich die Person des Begünstigten ist dort - offenbar - unrichtig benannt worden. Dementsprechend hat die Notarin auch versucht, diese Unrichtigkeit mittels Nachtragsvermerks gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG zu korrigieren. Ob ihr dies gelungen ist, erscheint im Hinblick auf die Anforderungen in § 44a Abs. 2 S. 2 BeurkG zweifelhaft, ist mangels Anfechtung aber nicht von dem Senat, sondern von dem Grundbuchamt zu beurteilen.

Die Zwischenverfügung vom 25. März 2020 entspricht auch sonst sämtlichen in § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO aufgestellten Anforderungen, insbesondere - im Gegensatz zu der Verfügung vom 26. August 2020 - auch die Setzung einer Frist zum Nachweis der Hebung des aufgezeigten Hindernisses.

2. Die Beschwerde ist zulässig. Beschwerdeführer sind sämtliche Beteiligten. Da die Notarin einen konkreten Beschwerdeführer nicht genannt hat, gilt die Beschwerde im Zweifel als im Namen aller Antragsberechtigten erhoben (Demharter, a.a.O., § 15, Rdn. 20). Das sind hier gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO die Beteiligten zu 1 bis 5.

Gegenstand des Rechtsmittels ist lediglich Punkt 2 der Zwischenverfügung vom 25. März 2020, da sich die weitere Verfügung des Grundbuc...