Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche Anfechtungsklage gegen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG begründen.[1] In dem vom Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellenden Vermögensbericht ist der Stand der Ist-Rücklage zum Stichtag 31.12. eines jeden Jahres anzugeben. Daneben sind im Rahmen der Darstellung der Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Vermögensbericht auch Beitragsrückstände von Wohnungseigentümern auf die Rücklage darzustellen.[2]
Hiervon unabhängig sollte die Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage nach wie vor auch Bestandteil der Jahresabrechnung sein, weil sie zum einen der Eigenkontrolle des Verwalters und zum anderen der Transparenz auch für die Wohnungseigentümer dient. Die Darstellung beinhaltet den Anfangsbestand (Saldovortrag), die Zuführung gemäß Wirtschaftsplan, ggf. weitere Zuführungen durch Zinserträge sowie Entnahmen (entsprechend der Zweckbestimmung der Erhaltungsrücklage für periodisch auftretenden Erhaltungsaufwand). Die Bildung der Erhaltungsrücklage erfolgt durch direkte Buchung des auf die Erhaltungsrücklage entfallenden Hausgeldanteils auf die Erhaltungsrücklage.
2.4.1 Zuführungen
Der Verwalter stellt in der Jahresabrechnung den im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Rücklagenzuführungsbetrag nicht wie eine Kostenposition ein, sondern stellt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage dar.
Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage
| Ist (EUR) | Soll (EUR) | |||
|---|---|---|---|---|
Gesamt (EUR) |
Ihr Anteil (EUR) |
Gesamt (EUR) |
Ihr Anteil (EUR) |
|
| Anfangsbestand zum 1.1.2022 | 5.000 | 1.250 | 5.800 | 1.450 |
| Beitragszahlung gemäß Wirtschaftsplan | 2.140 | 535 | 2.400 | 600 |
Soweit Wohnungseigentümer beschlossene Zahlungen nicht leisten, war vor Inkrafttreten des WEMoG auch dies in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auszuweisen.[1]
Dies ist zwar nicht mehr erforderlich, da entsprechende Angaben im Vermögensbericht zu machen sind, allerdings würde die Darstellung nach wie vor ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Freilich bedarf es insoweit zwar nicht der namentlichen Benennung der Schuldner, aber auch dies wäre unschädlich.
Beitragsschuldner der Erhaltungsrücklage
| Beitragsschuldner | Verteilerschlüssel | Soll (EUR) |
Ist (EUR) |
Rückstand (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| WE Lehmann | 250/1.000 | 600 | 535 | 65 |
| WE Meier | 150/1.000 | 360 | 300 | 60 |
| WE Schulze | 200/1.000 | 480 | 345 | 135 |
2.4.1.1 Zinseinnahmen
Die aus der verzinslichen Anlage von Liquiditätsüberschüssen erzielten Zinserträge können neben der Zuführung gemäß Wirtschaftsplan der Erhaltungsrücklage zugebucht werden. Alternativ können sie als Einnahmen in die Gesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen werden.
Diese Frage unterliegt der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ist nichts geregelt, spricht für die Verbuchung bei der Erhaltungsrücklage die Tatsache, dass die verzinslich angelegten Liquiditätsüberschüsse in der Regel aus der Erhaltungsrücklage resultieren.
2.4.1.2 Abgeltungssteuer
Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten. Unter diesem Aspekt bietet sich der Ausweis der Zinserträge nach dem Bruttoprinzip an: Bruttozinsertrag als Einnahme, Zinsabschlagsteuer als Ausgabe verbuchen.
Darstellung der Abgeltungssteuer
| Ist (EUR) | Soll (EUR) | |||
|---|---|---|---|---|
| Gesamt | Ihr Anteil | Gesamt | Ihr Anteil | |
| Anfangsbestand zum 1.1.2022 | 5.000,00 | 1.250,00 | 5.800,00 | 1.450,00 |
| + Beitragszahlungen gemäß Wirtschaftsplan | 2.140,00 | 535,00 | 2.400,00 | 600,00 |
| + Zinserträge | 130,00 | 32,50 | 130,00 | 32,50 |
| ./. Abgeltungssteuer | 37,50 | 9,37 | 37,50 | 9,37 |
| ./. Solidaritätszuschlag | 2,00 | 0,50 | 2,00 | 0,50 |
Eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der Rücklagenentwicklung kommt dann in Betracht, wenn eine zusätzliche Aufstellung der steuerlich relevanten Daten der Jahresabrechnung beigefügt wird. Es stellt jedenfalls keinen Mangel der Jahresabrechnung dar, wenn in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage lediglich Nettozinsen ausgewiesen sind. Möchte einer der Wohnungseigentümer einbehaltene Steuern geltend machen, hat ihm die Wohnungseigentümergemeinschaft eine entsprechende Bescheinigung auszustellen.[2]
2.4.2 Entnahmen
Die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage stellt einen Buchungsvorgang dar. Es ist daher nicht erforderlich, dass der Betrag, der für eine Sanierungsmaßnahme der Rücklage entnommen werden soll, unmittelbar von dem für ...
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