Formularklauseln, die vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags abweichen, sind nur wirksam, wenn hierfür sachliche Gründe sprechen und das mit der Übernahme der Pflichten verbundene Risiko für den Mieter überschaubar bleibt. Hieraus ist wiederum abzuleiten, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur in Grenzen auf den Mieter übertragbar sind.
Volle Instandhaltungslast benachteiligt Mieter unangemessen
Eine Klausel, wonach der Mieter die gesamte Instandhaltungslast zu tragen hat, verstößt gegen § 307 BGB, weil dem Mieter bei einer solchen Vertragsgestaltung ein unkalkulierbares Risiko auferlegt würde. Vielmehr darf die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nur hinsichtlich solcher Abnutzungen auf den Mieter übertragen werden, die aus dem Mietgebrauch folgen und sich auf die Einflusssphäre des Mieters beschränken.[1]
Die Pflicht zur Ersatzbeschaffung von Gegenständen, die infolge ihres Alters unbrauchbar geworden sind, muss beim Vermieter verbleiben. Weiterhin darf dem Mieter keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für solche Veränderungen auferlegt werden, die durch Maßnahmen des Vermieters oder durch Dritte verursacht wurden.[2] Gleiches gilt für die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Gegenstände außerhalb der Mieträume. Von diesem Grundsatz macht die h. M. allerdings eine Ausnahme.
Kosten begrenzen in Vertragsklausel
Danach kann der Mieter von Gewerberaum verpflichtet werden, sich an den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Hausteile zu beteiligen, wenn die Klausel eine Kostenbegrenzung enthält.[3]
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