Instandhaltung und Instands... / 5 Umfang der Instandsetzungspflicht

Der Vermieter kann seiner Instandsetzungsverpflichtung auch durch Ersatz von Teilen der Mietsache genügen.

 
Praxis-Beispiel

Austausch von Badfliesen

Sind nach einem vom Mieter nicht zu vertretenden Wasserrohrbruch im Bad einzelne Fliesen zu ersetzen, die farblich identisch nicht mehr erhältlich sind, kann sich der Vermieter darauf beschränken, nur die betroffene Wand neu zu verfliesen.

Bei der Mängelbeseitigung ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den ursprünglich bei der Anmietung vorhandenen Zustand wiederherzustellen. Der Mieter muss jedoch eine optische Anpassung an den Zeitgeschmack akzeptieren, sofern die Veränderung nicht einem (kurzfristigen) Modetrend unterliegt und die optische Einheit mit dem Bestand dadurch nicht unstimmig wird.

 
Praxis-Beispiel

Optische Instandsetzung des Fußbodens

So ist der Vermieter z. B. berechtigt, anstatt des verschlissenen ursprünglich braunen Bodens einen grauen Boden zu verlegen.

Gleiches gilt bei der Erneuerung von defekten (z. B. undichten) Fenstern und Türen. Auch hier ist dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum sowohl hinsichtlich des Materials als auch der Farbe der neuen Fenster und Türen zuzubilligen.

 
Praxis-Beispiel

Weiße Kunststofffenster gegen braune Holzfenster

Dementsprechend ist der Vermieter ohne Weiteres berechtigt, anstelle von bestehenden braunen Holzfenstern weiße Kunststofffenster einzubauen. Dies gilt selbst dann, wenn die Fensterrahmen in der Wohnung nach einer nur teilweisen Erneuerung gemischt farbig sind, da es sich dabei nur um eine minimale optische Beeinträchtigung handelt, die der Mieter auch dann akzeptieren muss, wenn dies nicht seinem persönlichen Geschmack entspricht. Der Mieter ist daher nicht zu einer Mietminderung berechtigt.

Dementsprechend ist der Vermieter – mangels gegenteiliger vertraglicher Vereinbarungen – berechtigt, beim Austausch der Fenster und Rollläden diese mit Kurbeln anstatt wie bisher mit Gurten auszustatten. Dabei handelt es sich selbst dann um eine vom Mieter duldungspflichtige Instandsetzungsmaßnahme, wenn ein Mitbewohner (hier: der schwerbehinderte Sohn der Mieterin) die Kurbel nicht bedienen kann. Führt eine Modernisierung (hier: Ersetzen der Holzdoppelkastenfenster durch Isolierglasfenster) jedoch zu einer Verringerung des Lichteinfalls (hier: um 28,85 % pro Fenster), entsteht ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache. Die Minderung errechnet sich nach einer Quote von 3 % pro Fenster.

Der Mieter kann verlangen, dass die defekte Sache durch eine im Wesentlichen gleichwertige und gleichartige Sache ersetzt wird.

 
Praxis-Beispiel

Austausch Gas- durch Elektroherd

Dementsprechend ist der Mieter verpflichtet, als Instandsetzung den Austausch eines vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran-Vier-Plattenelektroherd zu akzeptieren.

 
Hinweis

Duldung nur von Modernisierungsmaßnahmen

Eine Änderung der Heizungsart (z. B. von Nachtspeicher- auf Gasheizung) muss der Mieter nur dulden, wenn die Voraussetzungen einer Modernisierung nach § 555d BGB vorliegen.

Das gilt auch für die Verstärkung der Elektrosteigleitungen, die Schaffung eines modernen Bades sowie den Austausch der vorhandenen Holzkastendoppelfenster durch Holzisolierglasfenster.

Gleiches gilt beim Ersatz eines mangelhaften Teppichbodens durch einen Laminatboden. Dies stellt nicht nur eine Instandsetzung, sondern eine darüber hinausgehende Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter ablehnen kann, es sei denn, der Vermieter kündigt die Maßnahme ordnungsgemäß als Modernisierungsmaßnahme an oder er stellt ausdrücklich klar, dass mit der Maßnahme keinerlei Mieterhöhung verbunden ist.

 
Achtung

Keine Minderung des Wohnwerts

Durch die Instandsetzung darf grundsätzlich keine Minderung des Wohnwerts oder eine spürbare Änderung des Wohngefühls für den Mieter eintreten. Ist der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht zur Erneuerung eines abgewohnten Bodenbelags verpflichtet, kann der Mieter verlangen, dass ein Material gleicher Art und Güte verwendet wird. Dabei muss der Mieter z. B. den Ersatz eines Teppichbodens durch ein Laminat nicht hinnehmen. Unabhängig davon, ob sich die verschiedenen Beläge wertmäßig unterscheiden, wird der subjektive Wohnwert durch Verlegung eines Laminats anstelle des vorhandenen Teppichbodens deutlich verändert. War die Wohnung bei Anmietung mit Teppichboden ausgestattet, ist es als berechtigtes Interesse des Mieters anzuerkennen, wenn der Mieter dieses Wohngefühl beibehalten will. Dementsprechend darf auch ein Parkettboden nicht ohne Weiteres gegen einen einfachen Boden ersetzt werden, auch wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich ein Parkettboden genannt ist. Gleiches gilt für Stuckdecken, besondere Fenster und dgl.; nicht aber beim Ersatz von Balkonfliesen durch einen gestrichenen Estrich, da die Nutzung des Balkons dadurch nicht beeinträchtigt wird. Anders beurteilt dies das LG Berlin, wonach der Ersatz des bei Vermietung auf der Terrasse verlegten Fliesenbodens durch einen Holzboden eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand darstellt, die der M...

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