Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflichten des Vermieters

Zusammenfassung

 

Überblick

Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung).

Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur).

Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Bei dieser Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, die sich nicht in der Überlassung der Mietsache erschöpft, sondern auch darin besteht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemäß §§ 535, 538 BGB sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung vom Vermieter zu tragen.

Seine vertragliche Dauerverpflichtung kann nach der Rechtsprechung des BGH während des Bestehens des Mietverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, da sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht. Der Vermieter kann daher gegen Ansprüche des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, die während der Mietzeit eingetreten sind, z. B. Reparatur von undicht gewordenen Fenstern, nicht einwenden, der Zustand bestünde schon längere Zeit und die Ansprüche des Mieters wären deshalb verjährt.[1]

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden war und der Mieter den Mangel erkannt oder ihn lediglich infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Dann stehen dem Mieter Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz nicht zu.[2]

Die dem Mieter nach den §§ 276, 278, 823, 831 BGB obliegende Haftung für schuldhaft verursachte Schäden an der Mietsache sind davon nicht berührt.

1 Vermietete Eigentumswohnung

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1]

 

Hinweis

Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG

Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und – soweit erforderlich – ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt.[2]

Dementsprechend kann sich auch der gewerbliche Zwischenmieter einer Eigentumswohnung nicht darauf berufen, die Mängelbeseitigung mache Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum notwendig und sei ihm daher unmöglich. Da der gewerbliche Zwischenmieter seinerseits einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen seinen Vermieter (Eigentümer der Wohnung) hat, besteht kein dauerndes Unvermögen, sondern lediglich ein vorübergehendes Leistungshindernis. Der Zwischenmieter wird daher nicht von seiner Verpflichtung zur Instandsetzung frei, sondern muss nach Auftreten des Mangels unverzüglich alles ihm Zumutbare tun, um seinen Vermieter zur Beseitigung zu veranlassen.[3]

2 Umfang der Instandhaltungspflicht

Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör. So hat der Vermieter z. B. für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch die vom Mieter benutzten Hausteile (z. B. Lift, Waschküche, Speicher, Hofraum) in ordnungsgemäßem und betriebssicherem Zustand zu erhalten.

 

Hinweis

Rein optische Mängel

Rein optische Mängel, z. B. durch schadhaften Putz oder verschmutzte Anstriche, können jedoch nur dann zu einer Renovierungspflicht des Vermieters führen, wenn diese so erheblich sind, dass es dem Mieter nicht mehr zumutbar ist, die Wohnung durch solche Zugänge zu betreten.[1]

 

Achtung

Instandhaltung unabhängig von Höhe der Kosten

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. "Opfergrenze" ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist.[2]

An die Annahme eines krassen Missverhältnisses stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen und lässt z. B. Kosten in Höhe von 2 Jahresmieten für die Instandsetzung eines mitvermieteten Balkons nicht genügen.[3]

Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i. d. R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann[4] oder wenn der Reparaturaufwand mehr als das 3-fache des Verkehrswerts des Mietobjekts betragen würde.[5]

 

Praxis-Beispiel

Überschreiten der ­Opfergrenze

Ferner ist die "Opfergrenze" überschritten, wenn zur Ve...

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