Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflichten des Vermieters

Zusammenfassung

 

Überblick

Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur).

Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Bei dieser Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, die sich nicht in der Überlassung der Mietsache erschöpft, sondern auch darin besteht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemäß §§ 535, 538 BGB sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung vom Vermieter zu tragen.

Seine vertragliche Dauerverpflichtung kann nach der Rechtsprechung des BGH während des Bestehens des Mietverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, da sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht. Der Vermieter kann daher gegen Ansprüche des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, die während der Mietzeit eingetreten sind, z. B. Reparatur von undicht gewordenen Fenstern, nicht einwenden, der Zustand bestünde schon längere Zeit und die Ansprüche des Mieters wären deshalb verjährt.[1]

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden war und der Mieter den Mangel erkannt oder ihn lediglich infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Dann stehen dem Mieter Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz nicht zu.[2]

Die dem Mieter nach den §§ 276, 278, 823, 831 BGB obliegende Haftung für schuldhaft verursachte Schäden an der Mietsache sind davon nicht berührt.

1 Gegenstände und Ausstattungen des Mieters

Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen.[1]

 

Praxis-Tipp

Ausstattung der Wohnung dokumentieren

Bei Übergabe der Mieträume sollte daher auch die Ausstattung der Mieträume in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.

Gleiches gilt für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküchen, Sanitärausstattung, Böden), die der Mieter von seinem Mietvorgänger erworben hat bzw. die ihm von diesem unentgeltlich überlassen wurden. Hat der neue Mieter dagegen die von dem Vormieter in die Mieträume eingebrachten Einrichtungen (z. B. Fußbodenbelag, in Leichtbauweise errichtete Zwischenwände) nicht im Wege einer Ablösungsvereinbarung übernommen, hängt es von der Auslegung des mit dem Nachmieter abgeschlossenen Mietvertrags ab, ob die Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden sind und sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters damit auch auf diese Einrichtungen erstreckt. Bei fest mit der Mietsache verbundenen Einbauten wird man mangels entgegenstehender Vereinbarung im Zweifel von einer Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ausgehen dürfen.[2]

Gleiches gilt, wenn der Mietvorgänger die Gegenstände bzw. Einbauten nach seinem Auszug in den Mieträumen lediglich zurückgelassen hat. Auch dann ist das Eigentum nicht auf den Nachmieter, sondern auf den Vermieter übergegangen. Dies hat zur Folge, dass diese Gegenstände und Einbauten – mangels einer anderweitigen Vereinbarung – als vermieterseits gestellt und damit als mitvermietet gelten.[3] Damit erstreckt sich die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters auch auf die vom Vormieter zurückgelassenen Gegenstände und Einbauten.

Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass der Mieter berechtigt ist, die – gegen einen in der Gesamtmiete ausgewiesenen monatlichen Betrag mitvermietete – Einbauküche auszulagern und eine eigene Einbauküche einzubauen, wird zwar der Vermieter von seiner Gestellungs- und Ersetzungspflicht frei, nicht aber der Mieter von seiner Mietzahlungspflicht, wenn die z. B. im Keller gelagerte Einbauküche abhanden kommt.[4]

Ferner hat der Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln, deren Entstehung in seinem Verantwortungsbereich liegt (z. B. bei selbst verursachten Schimmelschäden). Verlangt der Mieter vom Vermieter trotzdem Mängelbeseitigung oder droht er ihm eine Mietminderung an, obwohl er erkennt oder nur infolge Fahrlässigkeit nicht erkennt, dass der angebliche Mangel in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt, kann er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein.[5]

 

Praxis-Beispiel

Schadensersatz

Ersatz der zur Abwehr der Ansprüche aufgewendeten Anwaltskosten des Vermieters

Auch für Räume und Flächen, die im Mietvertrag nicht als mitvermietet aufgeführt sind, sondern nur "mitbenutzt" werden dürfen (z. B. Keller, Speicher, Stellplatz), steht dem Mieter weder ein Ansp...

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