Hat der Mieter vor Insolvenzeröffnung eine Mietvorauszahlung an den Vermieter geleistet, so ist diese Zahlung gegenüber der Insolvenzmasse nur insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Ist die Eröffnung nach dem 15. Tag des Monats erfolgt, ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat wirksam.[1]
Kenntnis von Insolvenzeröffnung
Maßgeblich ist, wann der Mieter von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Kenntnis erlangt hat.
- Hat der Mieter nach der Eröffnung des Verfahrens an den Vermieter geleistet, so wird er frei, wenn er zur Zeit der Leistung die Eröffnung des Verfahrens nicht kannte.
- Hat der Mieter vor der öffentlichen Bekanntmachung der Eröffnung geleistet, wird vermutet, dass er die Eröffnung nicht kannte.[2]
In § 110 Abs. 2 InsO ist ausdrücklich geregelt, dass die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte Verfügung einer rechtsgeschäftlichen Verfügung gleichsteht. Die darüber hinausgehende Vorauszahlung kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen. Allerdings handelt es sich bei dem Rückforderungsanspruch um eine einfache Insolvenzforderung.
Von der Mietvorauszahlung in diesem Sinne sind diejenigen Zahlungen zu unterscheiden, die vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Finanzierung eines Neubaus, zum Wiederaufbau, zur Wiederherstellung, zum Ausbau oder zur Erweiterung des Gebäudes verwendet worden sind mit der Maßgabe, dass der Mieter berechtigt sein soll, die Vorausleistungen abzuwohnen. Diese Leistungen sind der Insolvenzmasse gegenüber wirksam, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie als Mieterdarlehen, Baukostenzuschuss oder Mietvorauszahlung bezeichnet worden sind.[3]
Hat der Vermieter die Mietzinsforderung abgetreten, so ist dieses Rechtsgeschäft anfechtbar, wenn es nach dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und der Gläubiger (Zessionar) den Eröffnungsantrag kannte.[4] Hinsichtlich der Kenntnis kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Abtretungsvertrags, sondern auf das Entstehen der jeweiligen Mietzinsforderungen an, weil es sich hierbei nicht um eine betagte, sondern um eine befristete Forderung handelt.[5] Dies hat zur Folge, dass Mietzinsen, die nach Kenntnis vom Eröffnungsantrag entstehen, nicht mehr dem Zessionar, sondern dem Insolvenzverwalter zustehen.[6]
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