ImmoWertV-Anwendungshinweise / Anhang A (zu Nummer 12.(6).2): Modellbeschreibung

A.I

Allgemeines Die Modellbeschreibung im Sinne des § 12 Absatz 6 besteht aus der Darstellung des Ergebnisses und der Beschreibung des Modells. Sie erfolgt insbesondere zur Prüfung der Eignung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 9 Absatz 1) und zur modellkonformen Verwendung der Daten (§ 10 Absatz 1). Die nachstehenden Erläuterungen stellen keine Druckvorlage bzw. Muster für eine Modellbeschreibung dar. Sie konkretisieren und beschreiben die in § 12 Absatz 6 genannten Anforderungen und geben Beispiele, wie entsprechende Angaben vorgenommen werden können. Ferner werden Hinweise gegeben, wie die ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Ergebnisse) dargestellt werden können. Die sachgerechte Umsetzung und Darstellung erfolgt durch die Gutachterausschüsse. Die beispielhafte Darstellung der Ergebnisse und der Beschreibung des Modells kann auf die weiteren sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 12 Absatz 1 übertragen werden. Die Anforderungen an die Darstellung der Ergebnisse der Ermittlung von sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie an die Beschreibung des Modells gehen aus der Abbildung 1 hervor.

A.II	Darstellung des Ergebnisses – Beispiel Liegenschaftszinssatz Das Ergebnis der Ermittlung eines sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Datums kann ein einzelner Wert sein oder auch die Funktion eines Wertes in Abhängigkeit von auf das Ergebnis wirkenden Einflussgrößen.

A.II.1

Darstellung des Ergebnisses als Wert

Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in dem Bereich der Stadt XX:		2,1%
Vertrauensintervall (95%): Stichtag:	1,9% bis 2,2% 1. Januar 2020
Der Stichtag beschreibt den Zeitpunkt, auf den sich der Erwartungswert (hier der ermittelte Liegenschaftszinssatz) bezieht. Die Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen dem Stichtag und dem Wertermittlungsstichtag ist bei der Wertermittlung angemessen zu berücksichtigen.

A.II.2

Darstellung des Ergebnisses als Funktion

A.II.3

Einflussgrößen

Die festgestellten Abhängigkeiten der Zielgröße Liegenschaftszinssatz von den Einflussgrößen sind textlich beschreibend, graphisch oder tabellarisch anzugeben. Dies darf nur erfolgen, wenn die Einflüsse signifikant sind. Aus diesen Einflüssen können auch Umrechnungskoeffizienten abgeleitet werden, die dann wiederum als sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten veröffentlicht werden können. Auf eine beispielhafte Darstellung für die Ergebnisse von Umrechnungskoeffizienten wird hier verzichtet.

a)

Beispiel für eine beschreibende Darstellung: Die Auswertung der geeigneten Kaufpreise zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes hat lediglich einen Einfluss der Restnutzungsdauer und des Kaufzeitpunktes ergeben. Andere Einflüsse konnten nicht festgestellt werden. Es konnten nachfolgende Abhängigkeiten festgestellt werden: Der Liegenschaftszinssatz liegt um x %-Punkte höher, wenn der Wertermittlungsstichtag um x Monate vor dem Stichtag liegt. Der Liegenschaftszinssatz liegt um x %-Punkte niedriger, wenn die Restnutzungsdauer sich gegenüber einem Ausgangswert um 1 Jahr verlängert.

b)

Beispiel für graphische Darstellungen mit Beschreibung: Zeitlicher Einfluss: Der zeitliche Einfluss wird mit der Variablen “Monate seit dem 01.01.2018” beschrieben. Das erlaubt die Verwendung einer Datumsvariablen mit einer quantitativen Skalierung. Das Kaufdatum z. B. “18.07.2022” entspricht dann dem Variablenwert ca. 54,6 Monate. Der Einfluss der Zeit hat sich mit einem Korrelationskoeffizienten von -0,52 (Vertrauensintervall 95%: -0,58 bis -0,46) als signifikant ergeben. Abbildung 2: Effekt auf den Liegenschaftszinssatz: "Zeitlicher Einfluss" Einfluss der Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer (RND) wurde als quantitative Variable in das Modell eingeführt. Allerdings ist der Zusammenhang mit dem Liegenschaftszinssatz nicht linear. Um eine Annäherung an einen linearen Zusammenhang zu erreichen, wird der Wert für die Restnutzungsdauer mit LN(Restnutzungsdauer) logarithmiert (natürlicher Logarithmus zur Basis e). Der Einfluss von LN (Restnutzungsdauer) auf den Liegenschaftszinssatz ist mit einem Korrelationskoeffizienten von -0,44 (Vertrauensintervall 95% = - 0,50 bis - 0,37) signifikant. Abbildung 3: Effekt auf den Liegenschaftszinssatz: "Restnutzungsdauer"

A.III

Beschreibung des Modells

A.III.1

Beschreibung des Modells am Beispiel des Liegenschaftszinssatzes

a)

Rahmendaten

Die Angaben zu den Rahmendaten (insbesondere Stichtag, Anwendungsbereich) sind anzugeben, sofern sie nicht bereits beim Ergebnis dargestellt sind.

Die Angaben zu den Rahmendaten können noch weitere Erläuterungen zur Darstellung des Ergebnisses enthalten.

Element	Beschreibung	Beispiele (zur Definition, Umsetzung, Darstellung etc.)
Stichtag	Der Stichtag, auf den sich der Liegenschaftszins bezieht, ist anzugeben. (§ 12 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV).	01.01.XXXX (Jahresbeginn), 01.07.XXXX (Jahresmitte), etc. oder Da es sich um einen funktionalen Zusammenhang (z. B. Regressionsformel) handelt, kan...