Interesse des Eigentümers
Anders als bei diesem typischen Untermietverhältnis, bei dem die Untervermietung i. d. R. im Interesse des Hauptmieters liegt, ist die gewerbliche Zwischenvermietung eine Vertragsgestaltung, die vom Eigentümer meist im eigenen Interesse gewählt wird.
Dieser hat i. d. R. die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen. Er weiß, dass der Zwischenvermieter sie an einen Mieter zur Nutzung als Wohnung vermieten soll und diesem gegenüber an die gesetzlichen Vorschriften über den Mieterschutz gebunden ist. Diese Nutzung entspricht seinem Willen und regelmäßig auch seinem Interesse. Aus der Aufgabe des Gesetzgebers, im Mietrecht die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen, kann daher ein sachlicher Grund für eine Besserstellung des Eigentümers, der die Wohnung einem gewerblichen Zwischenmieter vermietet hat, nicht hergeleitet werden.[1] Die Kenntnis des Mieters über den fehlenden Kündigungsschutz lässt das Bundesverfassungsgericht für ein Entfallen desselben nicht ausreichen mit dem Argument, dass der Gesetzgeber den Kündigungsschutz für Wohnraum nicht davon abhängig gemacht hat, ob der Mieter eine Beendigungsmöglichkeit absehen konnte oder nicht; vielmehr hat er sogar die einverständliche Abbedingung des Mieterschutzes ausgeschlossen.
3.1 Besondere sachliche Gründe für Einschränkung der Mieterrechte
In den wenigen Fällen, in denen das Gesetz auf die Kenntnis des Mieters abstellt[1], liegen besondere sachliche Gründe für eine Einschränkung des Mieterschutzes vor. Daher verstößt es gegen Art. 3 Abs. 1 GG (Gleichheitsgrundsatz), einem Mieter, der – in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse – Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen.[2]
Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Wohnung dem Endmieter vom Zwischenmieter zu einer geringeren als der ortsüblichen Miete überlassen worden war.[3]
Hat der Zwischenmieter die Räume jedoch vertragswidrig als Wohnung anstatt zur gewerblichen Nutzung weitervermietet, genießt der Endmieter keinen Kündigungsschutz; es sei denn, die Räume unterliegen einem Zweckentfremdungsverbot und hätten als gewerbliche Räume gar nicht vermietet werden dürfen.[4]
3.2 Beendigung des gewerblichen Zwischenmietvertrags
Nach Beendigung des gewerblichen Zwischenmietvertrags tritt der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Endmieter ein.[1] Dies bedeutet, dass der Vermieter sowohl an die Vorschriften über die Mieterhöhung als auch an die Kündigungsschutzvorschriften gebunden ist. Die Kündigung des Mietverhältnisses erfordert daher das Vorliegen eines berechtigten Interesses (Kündigungsgrund); ebenso die Kündigung durch den Zwischenmieter, wobei allein die Beendigung des Hauptmietvertrags kein berechtigtes Interesse des Zwischenmieters darstellt.[2] Macht jedoch der Eigentümer (= Hauptvermieter) berechtigten Eigenbedarf gegenüber dem Zwischenmieter geltend und wurde dies dem Endmieter in der Kündigungserklärung des Zwischenmieters ordnungsgemäß dargelegt, so kann sich der Endmieter dem Zwischenmieter gegenüber nicht auf den ihm formal zustehenden sozialen Mieterschutz berufen.[3] Begründet wird diese Auffassung damit, dass sich der Endmieter gegenüber dem Eigentümer wegen dessen Eigenbedarfs auch nicht auf den Kündigungsschutz berufen könnte und durch die Aufspaltung des Rechtsverhältnisses in Haupt- und Untermietverhältnis zwar keine Schlechterstellung, aber auch keine Besserstellung des Endmieters eintreten soll.
Bei Vorliegen eines berechtigten Interesses (z. B. Eigenbedarf) kann der Eigentümer gegenüber dem Endmieter das Räumungs- und Herausgabeverlangen für einen späteren Termin bereits vor der Beendigung des Hauptmietvertrags mit dem gewerblichen Zwischenmieter geltend machen und braucht nicht das Ende des Zwischenmietvertrags abzuwarten.[4]
Neuer Mietvertrag
Schließt der Vermieter nach Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses erneut einen Mietvertrag zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der neue gewerbliche Zwischenmieter anstelle des ausgeschiedenen in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Endmieter ein.[5]
Anwendungsbereich der BVerfG-Entscheidung
Die Entscheidung des BVerfG vom 11.6.1991 gilt jedoch nur für den typischen Fall der gewerblichen Zwischenmiete, bei der der Zwischenmieter auch tatsächlich gewerblich, d. h. mit Gewinnerzielungsabsicht tätig wird, die Untervermietung auch alleiniger Zweck des Hauptmietverhältnisses zwischen Eigentümer und Zwischenmieter ist (wie z. B. beim Bauherrenmodell) und diese ausschließlich im Interesse des Eigentümers erfolgt (z. B. wegen Steuerersparnis, Entlastung von Ver...
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