Die HeizKV gilt in den Fällen, in denen der Gebäudeeigentümer die jeweiligen Kosten auf die Nutzer verteilt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV). Er ist gegenüber den Nutzern verpflichtet, die Wärme- und Warmwasserkosten abzurechnen bzw. zu verteilen. Dies setzt voraus, dass der Eigentümer der mit Wärme und Warmwasser zu versorgenden Räume auch die dafür notwendigen Anlagen in Eigenregie betreibt. Das ist jedoch immer seltener der Fall.
Häufig werden sowohl die Herstellung bzw. die Errichtung als auch der Betrieb von Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen einem Dritten übertragen oder die Räumlichkeiten Dritten zur Nutzung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung überlassen. Vom Wortlaut des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV würde in diesen Fällen die HeizKV keine Anwendung finden, daher ist in § 1 Abs. 2 HeizKV ein bestimmter Personenkreis dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt.
1.3.1 Zur Nutzungsüberlassung berechtigte Personen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV)
Dem Gebäudeeigentümer sind diejenigen Personen gleichgestellt, die berechtigt sind, die mit zentraler Wärme und Warmwasser zu versorgenden Räume anderen in eigenem Namen und für eigene Rechnung zu überlassen, ohne dass sie selbst Eigentümer dieser Räume sind. Es handelt sich hierbei insbesondere um Inhaber von dinglichen Rechten, z. B. den Nießbraucher (§ 1030 BGB) oder den Inhaber eines Wohnrechts. Daneben zählt der gewerbliche Zwischenmieter, d. h. ein Pächter oder Generalmieter, der berechtigt ist, in eigenem Namen und für eigene Rechnung zu vermieten, zu diesem Personenkreis.
Zu dem Kreis der zur Überlassung befugten Personen gehört jedoch nicht der (End-)Mieter. Dieser ist lediglich zur eigenen Nutzung der Räume aufgrund seines Mietvertrags berechtigt, hingegen nicht zur Weitergabe der Mieträume in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Etwas anderes kann dann gelten, wenn eine Untervermietung gestattet ist. Eine Hausverwaltung ist i. d. R. auch nicht berechtigt, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten. Daher ist sie nicht dem Gebäudeeigentümer i. S. d. § 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizKV gleichgestellt.[1]
1.3.2 Der Drittbetreiber (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV)
Ein Drittbetreiber ist derjenige, dem der Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage in der Weise übertragen wurde, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer fordern darf. Voraussetzung ist, dass es sich um eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV handelt, die sich im Gebäude befindet und vom Dritten betrieben wird. Der Betreiber hat zudem direkt mit den Nutzern abzurechnen. Um Fernwärme geht es hierbei gerade nicht, da der Dritte die Anlage wie ein Eigentümer betreibt und Wärme/Warmwasser selbst produziert. Insofern ergänzt § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizKV den Abs. 1 Nr. 2 HeizKV.[1] Dieser Personenkreis betreibt also anstelle des Gebäudeeigentümers die zentrale Anlage in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Das setzt auch voraus, dass der Betreiber der Anlage, der nicht Eigentümer ist, mit dem Nutzer einen Liefervertrag abschließt, damit er in eigenem Namen ein Entgelt fordern kann. Damit durch die Verlagerung des Betriebs solcher zentralen Anlagen nicht der Anwendungsbereich der HeizKV umgangen wird, stellt die HeizKV deren Betreiber mit dem Gebäudeeigentümer gleich.
Anders als bei der Lieferung von Fernwärme (§ 1 Abs. 3 HeizKV) kann der Betreiber vom Nutzer als Entgelt ausschließlich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage verlangen (§ 7 Abs. 2 HeizKV). Ein zusätzliches Entgelt steht dem Betreiber nicht zu.
1.3.3 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV)
In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter.
§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch das Eigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen – "Teileigentum", z. B. gewerblich genutzte Einheiten, Praxisräume, Garagen oder Keller –, dem Wohnungseigentum gleichgestellt. Die Bestimmungen der HeizKV gelten daher sowohl für Wohnungs- als auch für Teileigentümer.
Verhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Verhältnis zum einzelnen Sondereigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichgestellt. Die Verteilung und Abrechnung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgt i. d. R. für das gesamte Gebäude der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft ist daher gegenüber den einzelnen Sonder- bzw. Teileigentümern verpflichtet, die Kosten nach den Bestimmungen der HeizKV abzurechnen und zu verteilen.
Die Gleichstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Gebäudeeigentümer ist deshalb erforderlich, weil es dem einzelnen Eigentümer nicht möglich ist, die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, die nur gebäudebezogen erfolgen kann, selbst zu erstellen.
Verhältnis Wohnungseigentümer und Mieter
Nutzt der Wohnungseigentümer sein Eige...
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