HeizkostenV: Vorgehen bei verschiedenen Ausstattungen?

1 Leitsatz

Wird in einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV nicht mit separaten Wärmemengenzählern vorerfasst, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verbrauch im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten ermittelt wird.

2 Normenkette

§ 5 Abs. 7 HeizkostenV

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage wird in den Wohnungen der Wärmeverbrauch zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil aber auch durch Heizkostenverteiler ermittelt. Eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der gleich ausgestatteten Wohnungen gibt es nicht. Fraglich ist daher, wie in der Einzeljahresabrechnung zu verfahren ist.

4 Die Entscheidung

Die bisherige Handhabung widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Nach § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV seien dann, wenn der Verbrauch der von einer Anlage i. S. d. § 1 Abs. 1 HeizkostenV versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst werde, zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst werde. Daran fehle es.

Dies habe aber nicht zur Folge, dass eine Abrechnung zu erstellen sei, bei der – sofern eine Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV ausscheide – die Heizkosten nach dem Flächenmaßstab gem. § 9a Abs. 2 HeizkostenV zu verteilen seien. Die Abrechnung der Heizkosten entspreche in der Regel vielmehr dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolge.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV, eine Vorschrift die häufig übersehen wird. Wird der Verbrauch der von einer Anlage i. S. d. § 1 Abs. 1 HeizkostenV versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, sind danach zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Nach § 6 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV sind die Kosten dann mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen (es gehen auch 100 vom Hundert).

Der Kostenanteil einer einzelnen Nutzergruppe ist innerhalb dieser Nutzergruppe nach §§ 7 bis 9 HeizkostenV zu verteilen. Hier sind die Obergrenzen für den verbrauchsunabhängigen Anteil nach §§ 7 Abs. 1 S. 1, 8 Abs. 1 HeizkostenV zu beachten. Der BGH musste mit der Entscheidung klären, wie man zu verfahren hat, wenn es keine "Erfassung gibt". Er entscheidet sich dabei für eine Differenzberechnung.

Praktisches Vorgehen

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsmäßig erfasst werden, ist er nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV eigentlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Überschreitet – wie im Fall – die von der Verbrauchsermittlung betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV und § 8 Abs. 1 HeizkostenV für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

Der BGH sieht das anders! § 9a HeizkostenV ist seines Erachtens nur anwendbar, wenn der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsmäßig erfasst werden könne. Im Fall sei der Verbrauch der einzelnen Nutzer aber ordnungsmäßig erfasst worden. Es gehe nur um den anteiligen Verbrauch der Nutzergruppen. Der Verbrauch sei deshalb im Wege einer "rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten" zu ermitteln. Bei dieser Vorgehensweise sei zwar nicht auszuschließen, dass sich wegen nicht erfasster Wärmeverluste etwaige Verteilungsfehler vergrößerten und einseitig zulasten einer Nutzergruppe auswirkten. Das sei aber regelmäßig hinzunehmen. Die Wohnungseigentümer könnten zudem die Auswirkungen möglicher Verteilungsfehler dadurch begrenzen, dass sie gem. § 6 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufteilten.

Meines Erachtens ist deshalb eine Differenzberechnung möglich, bei der der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch erfasst und der Anteil der anderen Nutzergruppe durch Abzug des gemessenen Anteils vom Gesamtverbrauc...