Heizkosten: Schätzung / 5 Hinweis

Problemübersicht

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind nach § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden. Kann der anteilige Wärmeverbrauch für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsmäßig erfasst werden, ist er nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln.

Im Fall meint der Wohnungseigentümer K, die Ermittlung nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO sei unzulässig gewesen, da sein Wärmeverbrauch gemessen worden sei, es also keinen Geräteausfall gegeben habe. Ferner meint K, die Ermittlung der Gemeinschaft sei sehr unzureichend gewesen.

Tatbestandsvoraussetzungen des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO

Damit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO vorgehen kann, müssen die Wärmezähler der Heizkostenverteiler ausgefallen sein oder die Erfassung muss aus anderen Gründen nicht ordnungsmäßig sein. Die Alternative lag im Fall vor: Die Erfassung war offensichtlich nicht ordnungsmäßig, da der Wohnungseigentümer die Heizkostenverteiler demontiert hatte.

Rechtsfolgen des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verbrauch der betroffenen Räume anders ermitteln, und zwar anhand

• des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder
• des Verbrauchs vergleichbarer Räume im Abrechnungszeitraum oder
• des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder
• des Durchschnittsverbrauchs der Nutzergruppe.

Die Auswahl, welche Methode angewandt wird, ist von den Wohnungseigentümern zu treffen und nicht vom Ableseunternehmen. Ob der Verwalter die einmalige Auswahl treffen kann, ist an § 27 Abs. 1 WEG zu messen und wohl zu bejahen.

Welcher Methode sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall bedient hat, teilt das AG leider nicht mit. Ferner teilt es nicht mit, welche Prüfsteine für die Bestimmung des Ermittlungsverfahrens ausschlaggebend waren. Eine verbrauchernahe Erfassung ist jedenfalls nur durch das individuelle Vergleichsverfahren möglich. Bei der Überprüfung der Auswahl nach § 315 BGB, die das AG hätte durchführen müssen (LG Itzehoe, Urteil v. 28.6.2013, 11 S 31/12), kann von einer "Rangfolge" der Ersatzverfahren gesprochen werden, wonach das Individualverfahren vorrangig vor dem Generalverfahren anzuwenden ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 10.4.2013, 73 C 174/12; Ropertz/Wüstefeld, NJW 1989, S. 2368; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 16 Rn. 114). Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, warum das AG den Einwand des K, die Schätzung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei fehlerhaft, ohne Weiteres abgetan hat.