Die Durchführung des Mahnverfahrens wegen Hausgeldes unterscheidet sich nicht von einem "normalen" Mahnverfahren. Besonderheiten können im Wesentlichen nur durch die Vielzahl von zu spezifizierender Forderungen entstehen. Wird das Mahnverfahren durch Widerspruch oder Einspruch des Hausgeldschuldners beendet, kommt es in der Regel zu einer WEG-Streitigkeit.
3.2.1 Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Jedes Mahnverfahren wegen Hausgeldes beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag muss auf den Erlass eines Mahnbescheids gerichtet sein.
3.2.2 Form des Antrags
Der Antrag muss die in § 690 Abs. 1 ZPO genannten Angaben enthalten und nach § 690 Abs. 2 ZPO unterschrieben werden. Der Antrag darf dem zuständigen Amtsgericht nach § 691 Abs. 3 ZPO nur in einer "maschinell lesbaren Form" übermittelt werden (Vordruck). Zum Ausfüllen und Bedrucken kann dieser "Online-Mahnantrag" genutzt werden: https://www.online-mahnantrag.de. Wird der Antrag von einem Rechtsanwalt oder einer registrierten Person nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG gestellt, ist nur die maschinell lesbare Form zulässig.
3.2.3 Inhalt des Antrags
3.2.3.1 Antragsteller
Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt in der Regel – ist kein Rechtsanwalt eingeschaltet – der Verwalter den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in Spalte 3 unter genauer Angabe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) und unter Angabe der Rechtsform "Wohnungseigentümergemeinschaft" einzutragen.
Der Verwalter ist als gesetzlicher Vertreter ("Verwalter/Eigentümer") in den Zeilen 12 bis 16 zu benennen.
Handelt es sich beim Verwalter um eine juristische Person (z. B. eine GmbH), ist die Verwaltungsgesellschaft in Spalte 1, Zeilen 4 bis 7 einzutragen sowie der gesetzliche Vertreter der Verwaltungsgesellschaft in den Zeilen 12 bis 16. In Zeile 8 ist die Angabe "Wohnungseigentümergemeinschaft" bzw. "WEG" um den Zusatz "vertreten durch Verwalter-GmbH" erforderlich.
Achtung!
Der Mahnantrag ist vom Verwalter sorgfältig und vollständig auszufüllen. Unvollständige oder ungenaue Angaben können zu Rückfragen des Mahngerichtes und damit zu einer Verzögerung oder gar zu einer Zurückweisung des Mahnantrags und einer Haftung des Verwalters wegen Pflichtwidrigkeit führen.
Wohnungseigentümer vertreten die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Treten die Wohnungseigentümer als Vertreter auf, sind der erste und zweite Wohnungseigentümer in den Spalten 1 und 2 zu bezeichnen, die weiteren in einer mit dem Antrag fest verbundenen Liste.
3.2.3.2 Antragsgegner
Bei der Bezeichnung des Antragsgegners (= Hausgeldschuldner) nach § 690 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bestehen keine Unterschiede zum allgemeinen Mahnverfahren. Bei Inanspruchnahme mehrerer Hausgeldschuldner ist für jeden ein eigener Formularsatz auszufüllen, weil das Mahnverfahren unterschiedlich verlaufen kann. Bei einer etwaigen Inanspruchnahme mehrerer Hausgeldschuldner als Gesamtschuldner mithilfe eines Formulars ist dies zu vermerken. Überwiegend wird angenommen, dass mehrere Miteigentümer (auch solche nach Bruchteilen) eines Wohnungseigentums gesamtschuldnerisch für die Erfüllung ihrer Kosten- und Lastentragungspflicht, also insbesondere auch für ihre Hausgeldverpflichtungen, haften.[1]
3.2.3.3 Forderung
Der Antrag muss nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO vor allem die Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung enthalten; Haupt- und Nebenforderungen sind gesondert und einzeln zu bezeichnen. Der geltend gemachte Hausgeldanspruch muss durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein und der Schuldner beurteilen kann, ob und in welchem Umfang er sich zur Wehr setzen will.
Hausgeldforderungen richtig bezeichnen!
Bei Hausgeldforderungen ist wichtig, dass bei ihnen (als Hauptforderung) die jeweilige Einzelforderung nach ihrem Entstehungsgrund genau bezeichnet wird:
- Nachschuss gemäß Beschluss vom ______ (Datum) oder
- Vorschuss auf Sonderumlage gemäß Beschluss vom ______ (Datum) oder
- Vorschuss für die Monate ______ gemäß Beschluss vom ______ (Datum).
Beim Vorschuss ist der Zeitraum genau anzugeben, für den Rückstände verlangt werden, mit Hinweis auf den Beschluss und den angewandten Umlageschlüssel, etwa entsprechend der Größe der Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG. Ebenso unverwechselbar ist die Zuordnung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechtes (mindestens mit Bezeichnung der Wohnungseigentumsanlage und Angabe der Nummer des Rechtes nach der Teilungserklärung) anzugeben. Nicht ausreichend ist etwa: "Hausgeldforderung gemäß Kontoauszug oder gemäß Mahnschreiben vom ______ (Datum)".
Bei der Geltendmachung einer Mehrzahl von Einzelforderungen muss deren Bezeichnung im Mahnbescheid dem Antragsgegner ermöglichen, die Zusammensetzung des verlangten Gesamtbetrags aus für i...
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