Haftung des Verwalters aus positiver Vertragsverletzung in Zusammenhang mit anfänglichen Baumängeln

Leitsatz

Haftung des Verwalters aus positiver Vertragsverletzung (Pflichtverletzung) in Zusammenhang mit anfänglichen Baumängeln (hier: Konstruktionsmängel an der Außenfront von Wintergärten)

Normenkette

§ 27 WEG

Kommentar

1. Nach h.R.M. ist der Verwalter verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel in der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Eigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht, sodass auch ein eigenes Mitverschulden der Eigentümer entfällt.
2. Aufgrund des vom LG eingeholten Sachverständigengutachtens hätte hier der Verwalter die Baumängel an den Wintergärten noch vor Ablauf der Gewährleistungsfristen erkennen können und müssen. Auch wenn die Eigentümer dem Verwalter nach Ablauf der Gewährleistungsfristen Entlastung erteilt haben, bestand zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis möglicher Ersatzansprüche gegen ihn; solche Ansprüche waren auch bei sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar, überdies traf die Eigentümer – wie erwähnt – im Gegensatz zur Verwaltung keine Überwachungs- bzw. Überprüfungspflicht.
3. In allen 3 Instanzen wurde hier die Verwaltung zur Schadensersatzzahlung in Höhe von knapp 66.000 EUR verurteilt, ebenso zur Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 22.04.2004, 2Z BR 038/04