BayObLG Beschluss vom 22.04.2004 - 2Z BR 038/04, 2Z BR 38/04

Leitsatz (amtlich)

Der Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Wohnungseigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht.

Verfahrensgang

LG Aschaffenburg (Beschluss vom 17.12.2003; Aktenzeichen 4 T 13/03)

AG Aschaffenburg (Aktenzeichen 15 UR II 52/01)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des LG Aschaffenburg vom 17.12.2003 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 65.675 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin in den Jahren 1994 bis 1999 verwaltet wurde. Die Bauabnahme der Wohnanlage war am 24.5.1993. Alle Wohnungen verfügen über aus Holz hergestellte Wintergärten.

Im Jahr 1998 stellte die Antragsgegnerin erstmals Holzschäden an der Außenfront der Wintergärten fest. Daraufhin fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die Firma R. mit der Durchführung von Malerarbeiten an den Wintergärten zu beauftragen. Nach dem Anstrich von drei Wintergärten stellte die Firma R. die Arbeiten mit der Begründung ein, eine Schadensbeseitigung sei durch einen Anstrich der Wintergärten nicht mehr möglich; sie stellte den Wohnungseigentümern für die von ihr durchgeführten Arbeiten 12.450 DM (= 6.365,58 Euro) in Rechnung.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Antragsgegnerin habe den Verwaltervertrag verletzt; die Schäden hätten ihr wesentlich früher auffallen müssen. Es hätten dann noch vor Ablauf der Verjährungsfrist Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können. Nach der Schätzung eines Sachverständigen erfordere die Schadensbeseitigung einen Betrag von 116.000 DM. Hierfür sowie für die unnützen Kosten, die durch die Beauftragung der Firma R. entstanden seien, müsse die Antragsgegnerin aufkommen.

Das AG hat mit Beschluss vom 18.4.2003 die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet, an die Antragsteller 65.675,44 Euro nebst 12 % Zinsen hieraus seit 1.5.2001 zu zahlen. Das LG hat am 17.12.2003 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Der Anspruch bestehe aus positiver Vertragsverletzung.

Die Antragsgegnerin habe vor Ablauf der Gewährleistungsfristen die Pflicht verletzt, notfalls unter Beiziehung fachkundigen Rats die Wintergärten auf das Vorhandensein von Mängeln zu überprüfen.

Aufgrund der im selbständigen Beweisverfahren und im vorliegenden Verfahren erholten Sachverständigengutachten stehe fest, dass die Antragsgegnerin das Vorhandensein der Mängel an der Wintergartenkonstruktion schon vor Ablauf der Verjährungsfrist (Mai 1998) hätte erkennen können. Aufgrund der Konstruktion sei nämlich davon auszugehen, dass die ersten sichtbaren Schäden bereits in den Jahren 1994 oder 1995 vorhanden gewesen seien.

Die Antragsgegnerin könne sich nicht auf fehlende Sachkunde berufen. Sie wäre nämlich verpflichtet gewesen, einen Fachmann beizuziehen. Da die Überprüfung des Gemeinschaftseigentums auf Mängel im Verwaltervertrag ausdrücklich der Antragsgegnerin übertragen worden sei, könne sich diese nicht damit entschuldigen, sie sei von keinem der Wohnungseigentümer auf Mängel an den Wintergärten hingewiesen worden.

Die Antragsgegnerin könne ferner nicht einwenden, ein etwaiger Anspruch der Antragsteller sei aufgrund der ihr in der Eigentümerversammlung vom 28.9.1998 erteilten Entlastung ausgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt hätten nämlich die Antragsteller keine Kenntnis von dem Bestehen der Ansprüche gehabt.

Der Schadensersatzanspruch bestehe in der geltend gemachten Höhe. Die Schadenshöhe sei von der Antragsgegnerin nicht substantiiert bestritten worden. Im Übrigen sei der Schadensersatzanspruch auf das erholte Sachverständigengutachten gestützt; es handle sich insoweit um einen Kostenvorschuss, über den ggf. Abrechnung zu erteilen sei.

Die Antragsgegnerin müsse auch den Betrag erstatten, den die Firma R. den Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt habe. Die Arbeiten der Firma R. seien unnütz gewesen, da nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Behebung der Mängel nur durch eine Neuerrichtung der Holzkonstruktion und nicht durch einen Anstrich möglich sei.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen des LG Bezug genommen. Zum Vorbringen der Antragsgegnerin im Rechtsbeschwerdeverfahren ist zu bemerken:

a) Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung...