Ablauf der Verjährungsfrist bei Vorliegen von Baumängeln und Mitverschulden des Verwalters; Mängelbeseitungsanspruch umfasst auch Kosten des Sachverständigengutachtens

Leitsatz

1. Mitverschuldenshaftung des Verwalters bei Verletzung seiner Pflicht, rechtzeitig eine Entscheidung der Eigentümer bei Vorliegen von anfänglichen Baumängeln herbeizuführen
2. Ein Mängelbeseitigungsanspruch erfasst auch die Erstattung der Aufwendungen für ein Sachverständigen-Gutachten

Normenkette

(§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; , § 633 BGB a.F.)

Kommentar

1. Ein Mitverschulden des Verwalters (hier von 2/3 der Anspruchssumme) ist schon dann zu bejahen, wenn beim Vorliegen von anfänglichen Baumängeln den Wohnungseigentümern zwar der drohende Ablauf der Verjährungsfrist bekannt ist, es der Verwalter jedoch unterlässt, eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. auch BayObLG v. 1.2.2001, 2Z BR 122/00, ZMR 2001, 558). Der Anspruch ergibt sich aus Grundsätzen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags (nach altem Recht).

2. Ein Mängelbeseitigungsanspruch umfasst auch den Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen, die dem Besteller dadurch entstanden sind, dass er ein die Schadensursache untersuchendes und der Vorbereitung der Nachbesserung dienendes Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben hat (vgl. auch BGHZ 113, 251, 261). Hätte im vorliegenden Fall die Erstverwalterin ihre Pflicht, eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen, nicht verletzt, hätten die Sachverständigenkosten auch noch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist gegenüber der gewährleistungspflichtigen Bauträgerseite mit Erfolg geltend gemacht werden können.

   Vorliegend bestanden jedoch beidseitige Verpflichtungen (der Wohnungseigentümer und der Verwaltung) zum Tätigwerden, sodass auch der Antragstellerseite ein Mitverschulden am entstandenen Schaden anzulasten war.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 18.09.2002, 2Z BR 62/02, ZMR 12/ 2002, 956)