Gewerbemiete: Umlage der Nebenkosten für Versicherung, Verwaltung, "Center-Management" und Hausmeister

Leitsatz

1. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils v. 3.8.2011, XII ZR 205/09, NJW 2012 S. 54).

   (amtlicher Leitsatz des BGH)

2. Für eine wirksame Umlage der Hausmeisterkosten genügt es, wenn der Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV Bezug nimmt. Etwas anderes gilt, wenn die Umlagevereinbarung den Zusatz enthält, dass die Hausmeisterkosten ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Eine solche Klausel ist intransparent, was den Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.

   (Leitsatz der Redaktion)

3. Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können.

   (amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 307, 556

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über ein in einem sog. Nahversorgungszentrum gelegenen Ladenlokal. Hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten enthält der Mietvertrag in § 8 folgende Formularvereinbarung: Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:

• Heizung ...
• Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung ...
• die Wartung und Instandhaltung aller technischer Einrichtungen einschließlich die der Kosten des Betriebes ...
• Versicherungen ...

Der Mieter ist der Ansicht, dass der Mietvertrag hinsichtlich der Kosten für "Versicherungen", den "Centermanager", die "Verwaltung", den "Hausmeister" und die "Wartung und Instandhaltung aller technischer Einrichtungen" keine wirksame Umlagevereinbarung enthält. Deshalb hat er die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 nur zum Teil bezahlt. Diese Beträge einschließlich der auf die Betriebskostenvorauszahlungen entfallenden Verzugszinsen sind Gegenstand der Klage.

1 Versicherungskosten

Der BGH führt aus, dass die Vereinbarung über die Umlage der Versicherungskosten gegen das Transparenzgebot verstößt und damit unwirksam ist.

Zwar genügt es für eine wirksame Umlagevereinbarung, wenn der Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV Bezug nimmt, weil dort unter der Nr. 13 definiert ist, welche Versicherungen umlagefähig sind. Hier enthält die Umlagevereinbarung aber den Zusatz, dass die Versicherungskosten "ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt" werden. Damit werden von der Umlagevereinbarung auch solche Versicherungen erfasst, die in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV nicht genannt sind. Der Mieter hat also keine Möglichkeit, die auf ihn entfallenden Kosten abzuschätzen. Damit ist die Klausel intransparent, was den Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.

2 Kosten des Centermanagers

Der BGH hat bereits durch Urteil vom 3.8.2011 (XII ZR 205/09, NJW 2012 S. 54)entschieden, dass der Begriff des "Centermanagements" nicht ausreichend bestimmt ist, weil es an Kriterien zur Bestimmung der dazu gehörenden Einzelpositionen fehlt.

An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Damit verstößt die Umlagevereinbarung auch insoweit gegen das Transparenzgebot (Leitsatz a).

3 Verwaltungskosten

Im Urteil vom 9.12.2009 (XII ZR 109/08, NJW 2010 S. 671) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob eine Klausel, wonach der Mieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat, dem Transparenzgebot entspricht. Er hat hierzu ausgeführt, dass der Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" hinreichend bestimmt sei (ebensoBGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09, GE 2011 S. 946).

In dem Urteil vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08, NJW-RR 2010 S. 739) gelten dieselben Grundsätze für den Begriff der "Verwaltungskosten". Zur Ausfüllung dieses Begriffs sei auf die Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BV zurückzugreifen.

Wichtig

In BK-Abrechnung abgrenzen

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