Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 2.5.4 Betriebskosten

Umlagevereinbarung

Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten^[1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.^[2]

Praxis-Beispiel

Wirksame Vertragsklausel

Eine Formularklausel, wonach der Mieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat, ist wirksam.^[3]

Diese Formulierung ist hinreichend bestimmt. Etwaige Überschneidungen (etwa mit den Kosten des Hauswarts) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Vergleichbares gilt für Kosten, die materiellrechtlich zu den Instandhaltungskosten gehören; diese Kosten können nicht als "Kosten der technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden. In dem Urteil vom 24.2.2010^[4] hat der BGH entschieden, dass dieselben Grundsätze für eine Vereinbarung gelten, wonach der Mieter die "Verwaltungskosten" zu tragen hat. Dieser Begriff ist i. S. d. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zu verstehen. Etwaige Überschneidungen (etwa mit Instandhaltungskosten) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Wichtig

Ortsübliche und notwendige Umlage

Der Vermieter kann die Verwaltungskosten nur "im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen". Der Vereinbarung einer Höchstgrenze bedarf es nicht.

Der Begriff des "Centermanagements" ist dagegen nicht ausreichend bestimmt, weil es an Kriterien zur Bestimmung der dazu gehörenden Einzelpositionen fehlt.^[5] Hierunter können auch

• Aufwendungen für Marktanalysen,
• die Ermittlung von Kundenwünschen,
• Werbe- und PR-Maßnahmen,
• für Dekoration,
• Veranstaltungen sowie
• sonstige Profilierungsmaßnahmen fallen.

Eine am Maßstab der Ortsüblichkeit und Notwendigkeit orientierte Begrenzung der insoweit anfallenden Kosten ist nicht möglich. Deshalb kann der Mieter die von ihm zu tragenden Lasten auch nicht im Groben abschätzen. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter zum Kreis der Unternehmer gehört und seinerseits eine bedeutende Marktstellung innehat. Ebenso spielt es keine Rolle, ob die fraglichen Kostenpositionen vom Mieter in der Vergangenheit nicht beanstandet wurden.^[6]

Durch die Verwendung des Begriffs "Nebenkosten" wird ebenfalls keine wirksame Umlage begründet.^[7]

Gleiches gilt für die Verwendung des Begriffs "Grundbesitzabgaben", weil für diese Begriffe keine gesetzliche Definition existiert.

Abrechnung

Fehlt eine entsprechende Regelung, liegt eine Vertragslücke vor, die durch Auslegung zu schließen ist. 3 Abrechnungsperioden kommen in Betracht, nämlich

• das Kalenderjahr,
• das Mietjahr oder
• ein anderer Jahreszeitraum, nach dessen Ablauf die Abrechnungsunterlagen üblicherweise vorliegen.

Lässt sich der Wille der Parteien nicht ermitteln, ist anzunehmen, dass die Abrechnung mit Ablauf des 12. Monats nach der jeweiligen Abrechnungsperiode zu erstellen ist. Mangels abweichender Regelungen entspricht die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr.^[8] Eine solche ergänzende Vertragsauslegung entspricht i. d. R. den Interessen beider Parteien, was sich daraus ergibt, dass diese Regelung für Wohnraum kraft Gesetzes gilt.

Wichtig

Keine Ausschlussfrist!

Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist hat dagegen für die Geschäftsraummiete keine Bedeutung, es gilt eine regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gemäß § 195 ff. BGB.

Achtung

Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch bei Gewerberaum.^[9]

Auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann auch bei Geschäftsraum zurückgegriffen werden.^[10] Dies hat zunächst zur Folge, dass der Mieter den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer Abrechnung in Anspruch nehmen kann. Außerdem steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen zu.

Die Regelungen des § 556 Abs. 3 Sätze 3 bis 6 BGB (Ausschlussfrist; Einwendungsausschluss) sind unanwendbar.^[11] Eine Vereinbarung in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach der Vermieter jährlich abzurechnen hat, hat nicht zur Folge, dass Nachzahlungsansprüche verloren gehen, wenn die Abrechnungsfrist überschritten ist.^[12]

Wichtig

Korrektur der fehlerhaften BK-Abrechnung möglich

Eine fehlerhafte Abrechnung kann vom Vermieter auch nach längerer Zeit korrigiert werden. Jedoch kann das Recht zur Berichtigung einer Abrechnung verwirkt sein, wenn es längere Zeit nicht geltend gemacht wird (Zeitmoment) und weitere Umstände hinzutreten, die eine Berichtigung als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Umstandsmoment).^[13]

Die Regelungen über den Einwendungsausschluss^[14] sind bei der Geschäftsraummiete unanwendbar. Jedoch kann (auch formularmäßig) vereinbart werden, dass Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb einer Ausschlussfrist vorzubringen sind.^[15] Hierzu wird die Ansicht vertreten, dass si...